想要过户到购房者个人名下,必须要知道原来房主是否有房产证,集体房屋房产证能过户,但过户时主要有以下限制:1、办好原房主房权证、必须经单位同意后过户;2、小产权只能经单位同意后在一定范围内转让,土地使用权属于集体,受限制,而其他土地使用权属于个人的则不受其限制;3、买房者以后卖房要通过单位同意。4、按照我们土地管理的相关法律规定,只能把户口迁入该村,生活若干年,依法行使该村村民的义务(比方说承包责任田等)后,取得村委或村集体的认可,认同你是本村人口,同意为你开具使用宅基地的证明后才能办理过户手续。5、集体房产证变更个人房产证的住户,需要购房时与单位签订的买卖协议书和单位开具的房产证明、携带本人身份证及复印件一份,房地产管理所办理相关手续。
土地收回的补偿
土地使用权是“无偿”收回还是“有偿”收回,《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关条款已作了明确的规定。这里讨论的,是在不同情形下收回土地使用权时,“无偿”和“有偿”是否应当包括土地使用者已经支付的土地取得实际成本费用,以及该土地已产生的土地增值的归属。这要具体情况具体分析。
(一)行政处罚的“收回”,作为对土地使用者违法行为的惩罚措施,从理论上讲,不应向其支付任何费用,即“无偿”收回。但土地征收补偿费作为土地所有权“转权”、征地规费、税费作为土地“变类”过程中的支出费用,笔者认为,应按土地使用者取得土地时出让金中上述“转权”、“变类”的实际支付的成本费用,并考虑一定的资金占用利息,由政府返还。而对其它部分的出让金,在行政处罚“收回”土地使用权的情形下,不应返还。
(二)土地使用权期满的“收回”,由于是依据《土地使用权出让合同》的约定收回土地使用权,因此不应向其支付任何费用。但对因购买商品房而取得土地使用权的购房人另外,因法律已作明确规定。
(三)其他法定事由的“收回”,根据收回时地上建筑物、其它附着物的价值、剩余年期的土地使用权价值(含该用途的土地增值收益)给予相应的补偿。
(四)其它非法定事由的“收回”按照出让合同的约定,由受让人交还土地使用权,并由出让人按约定补偿。
因此,“有偿”收回和“无偿”收回的主要区别在于土地增值的归属;“无偿”收回并非绝对的“无偿”,应区别不同情形区别对待。
《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
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