吴万红

近年来，随着国家房改政策的全面落实，房地产业已明显进入新一轮增长周期。但与此同时，在整个产业市场中企业间的相互竞争却日趋激烈。开发商在整个项目的开发过程中，如何去达到项目利润的最大化，在很大程度上我们可以这样说，房地产项目招投标工作的顺利、科学与否将直接影响着项目利润的高低和建设的进度。而在这其中，评标环节的技术控制及相关指标体系的完善与否，则更是关系到整个项目招标工作能否取得成功的关键。

笔者多年从事工程造价专业，其间参与了相当数量的房地产项目工程招标、投标书的具体编制工作。在当前评标方法中，我们习惯采用过分突出标底的做法，从技术角度而言，笔者感到有这样三个问题应该引起开发商的高度重视。

废标认定过死。目前规定在标底一定范围之外的投标均作为废标处理的做法，在很多时候往往造成了合理低标被排斥在外，这样一来，开发商实际上使得自己在整个项目建设中完全放弃了节约投资、获得利润最大化的可能。

标书中的成本差异性。我国目前的标书编制，无论是投标者还是标底的编制者，在编制方法上均是以统一的建筑工程概算方法来进行编制的。这实际上使得开发商的项目招标工作，变成了众多投标者在项目报价上的编制精确度的竞争。而投标者的管理水平与科技含量，则无法在所投标书的成本差异性上得到应有的体现。

标底的适时性与定额的局限。目前，我国应用在房地产项目上的新工艺、新技术、新材料，可以说已是十分普遍，但标书编制所依据的定额却又一定程度上存在着局限，难以满足标书编制的适时要求。在这种情况下，如果标底的编制人员没有较高的实际现场经验，并在短时间内又找不到与此相关的补充定额来完善标底编制的缺憾，这样的标底往往与项目的实际造价有较大的差距，开发商也将因此失去本可获得的利润空间。

那么，针对上述三个技术问题，开发商有没有办法去解决呢?笔者认为，开发商可以通过必要的技术手段来加以控制。具体采用的方法，同样也有三种：

采用工程量清单进行招标。开发商向所有投标者提供的招标文件中，应明确列出按照国家或地方颁布的计算规则，根据设计图纸计算并经答疑、审批、确认后汇总的工程量清单;各投标者则根据自己的施工技术、企业管理水平、材料采购渠道等，在投标书中填写综合单价、计算各种税费、确定浮动系数等，并在这一系列工作结束后确定自己的最终投标价。

由于在工程量上实现了完全公开，开发商便可在这样一种公开、公平、公正和诚信中对众投标者进行择优招标。它不仅大大减少了投标者有关工程量方面的重复劳动，同时还使得开发商的项目招标工作因此具有了较高的科学性。

实行最低价中标原则。项目工程实行招投标的主要目的，就是要在保证质量、进度的前提下降低造价、节约成本。而最低价报价，就是指投标者在满足开发商投标文件中所列举的实质性要求的前提下，根据自身的优势自行确定的最低竞争报价。

当然，最低价中标并不是绝对的，按照市场规律，最低价应高于成本价。我国的《招投标法》中明确指出，最低价不应低于成本价。当项目在实行最低价中标时，开发商应注意并防范一些投标者在编制预算时故意漏项、缺项，以防止个别投标者达到其低价中标、高价决算的投机目的。对此，开发商只要在合同中说明对投标者在预算中出现的错、漏、缺项一律不予调整，并在行政上强化执行机制、加大处罚力度，此类投标者的投标行为是可以得到控制的。

评标基准价的最终确定。应综合考虑标底、投标价、当地同类项目造价及资料。为了保证资料的可靠性，在评标基准价的确定过程中，开发商对于当地已完成的类似项目工程造价资料，一定要经过项目差异与价格指数的调整，确定的价格应经专业权威部门的认定后方可执行。对于投标者的项目报价，开发商必须对其进行严格的审定，以保证自己法定利益的最大化。

笔者认为，当前房地产项目工程造价最主要的控制阶段之一就在于招投标。开发商这时若能采取科学而又合理、务实的方法，不仅能解决传统评标方法带来的现实问题，而且还可以帮助自己实现项目开发成本低、质量好、工期短、效益高的建设目标，有利于我国加入WTO后房地产业与国际的接轨。