租赁合同约定不能转租,转租合同有效吗?-法师兄

租赁合同约定不能转租,转租合同有效吗?

来源：互联网时间： 2023-03-06 19:42:59 491 人看过

未经出租人同意的转租，只要承租人和次承租人自愿协商一致，依法签订的转租合同，就是合法有效的。出租人是否同意不影响转租合同的效力。其次，未经出租人同意的转租行为不是一种无权处分行为，不能将未经出租人同意的出租合同认定为一种效力待定的合同。最后，从保护次承租人的利益和保护出租人的利益的平衡上来看，也不应当将未经出租人同意的转租合同认定为无效或效力待定。

发生自行转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人不解除合同，转租关系仍然存在，不致受到影响；而当出租人解除合同时，转租合同当然也应当终止。转租合同终止之后，对于次承租人而言，转租合同若被认定无效，则该合同自始不发生效力，善意的次承租人因转租合同终止而造成的损失无法向转租人主张，严重损害了次承租人的利益。若认定转租合同的效力为效力待定，那么出租人不追认，转租合同也无效，同样无法保护次承租人的利益。所以从出租人和次承租人双方利益的保护上，我们仍应当认定未经出租人同意的转租合同为有效的合同。

一、房屋转租需要注意的事项是什么

由于法律关系变得复杂化，承租人在转租房屋的时候应当注意以下问题：

（一）须获得出租人的书面同意

出租人将租赁房屋进行转租的行为必须先行获得出租人的书面同意，否则即构成无权处分行为，其转租行为的有效还是无效就处于待定状态，只有取得出租人的事后同意或者租赁房屋的所有权，该转租行为才能被认定为有效。

（二）转租期限不得超过原租赁期限

转租行为既以原出租行为为基础，故而受其约束，主要表现为承租人与次承租人之间的转租合同约定的租赁期间不得超过出租人与承租人之间的原有租赁合同约定的租赁期间，此为一般性原则。其例外只能是出租人与承租人、次承租人三方对延长租赁期限达成协议。

（三）承租人不退出租赁关系

承租人既享有承担原租赁合同中的承租人权利义务，也享有承担新转租合同中的出租人权利义务。当然，这一注意事项也可以因出租人、承租人、次承租人三方进行协商后予以变更。

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