这类房产抵押容易产生纠纷,也是房地产律师特别关注的几个关键点。
第一,以共有房产进行的抵押。
对于以共有房产进行的抵押,首先必须弄清该共有房地产是按份共有还是共同共有。如果是按份共有的,那么按规定抵押人设定抵押的范围必须以其依法享有的份额为限。如超越了范围则会造成所设定的抵押无效或部份无效,不仅会损害其他房屋共有人的权利,而且也会给抵押权人造成损失。如设定抵押的房屋系共同共有的,则必须经全体共有人同意达成一致意见,以全体共有人作为抵押人。如有遗漏也将会影响抵押合同的有效性。任何共同共有人中的一个或几个为自己的利益将共同共有的房地产设定抵押,都是对其他共有人合法利益的侵犯,故在设定此类抵押时须注意:一是必须经全体共有人同意,而且应出具同意的书面意见或协议,切勿遗漏共有人,否则将可能造成抵押无效,二是设定这类房地产的抵押人不能是共有人中的个别人或部分人,而应当是全体共有人,只有把全体共有人作为抵押人,才能真正体现共同共有人的房地产的性质及当事人的平等权利。
第二,以划拨方式取得土地使用权设定抵押问题
划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式无偿取得土地使用权,这是国家根据一定条件和需要对特定单位的一种优惠,如允许土地使用权者将划拨的土地使用权未经开发建设就设定抵押,不仅会造成房地产抵押上的混乱,而且还可能造成国有资产的流失。《房地产抵押办法》明文规定:通过行政划拨方式获得的,尚未建有地上房屋及其他建筑物的土地使用权不能设定抵押权。在多年的工作中也曾遇到过某些单位欲以划拨的土地使用权进行抵押贷款而遭银行拒绝的实例,因此如遇到这种单以划拨的土地使用权设定抵押时应解释政策法规的规定而予以拒绝。
如抵押人设定抵押的房产的土地使用权系划拨取得的,在设定抵押时,也应注意这种抵押虽符合《国有土地使用权出让暂行条例》中关于地上建筑物,其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押的原则,但是这种抵押的抵押权人的优先受偿权则是受到限制的,《城市房地产管理法》第50条规定设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的数额后,抵押权人方可优先受偿。这一规定明确要求抵押权人在获得优先受偿之前,须从拍卖抵押的房地产所得中缴纳与土地出让金相当数额的款项,这就要求在设定抵押贷款的数额及拍卖时必须充分考虑土地出让金的因素,若只注重房产价而忽视了土地出让金的因素,抵押权人就难以全额受偿,优先受偿也就形同虚设。
第三,关于已出租的房地产设定抵押的问题
对于已出租的房屋能否设定抵押,在实践中也存在不同的看法,个人认为关键是要征得拟定抵押权人的同意,故在具体作法上要求设定抵押方面应将预备设定抵押人房屋已出租的事实明示拟定抵押权人,并应提供有关的租赁协议副本。倘拟定抵押权人同意接受已出租的房屋作为抵押,即可签订房地产抵押合同,此合同签订后,原来的租赁关系继续有效。这样既有利于房屋所有人以房地产抵押取得贷款,又能有效地保护承租人的合法权益。
第四,关于有限产权的房地产设定抵押的问题
随着房改政策的推出,不少房屋是属于有限产权而并非全部产权,抵押人在取得该房屋时只是按政策支付了部分房款。那么在设定抵押时必须弄清抵押人原来的出资比例。其抵押权的设定应以原出资比例为限,对不同的有限产权的房屋应了解其管理具体规定,不要误将有限产权房屋当作全部产权设定抵押,否则亦会留有后患。另外,有些房地产虽不明确属于有限产权,但是该房地产却有明确的土地使用年限,如以这类房地产设定房地产抵押的,应十分注意确保其担保债务的履行期限不得超过土地使用年限,否则也会在实现其抵押权时发生争议。
第五,关于以房屋建设工程承包合同的房屋设定抵押的问题
以房屋建设工程承包合同的房屋设定抵押属于房屋期权抵押,对设定此类抵押必须严格把关,其一是该承包合同必须是符合建筑承包管理规定的有效合同,且该合同之房屋建设的开发投资总额已完成25%以上,这一条件实际上也是核发商品房预售许可证的条件之一,换言之也是房地产转让的条件之一,具体这一条件对于抵押权人在实现其抵押权有着极其重要的意义。其二,所设定抵押的房屋建设工程承包合同必须是能形成独立使用功能房屋的总承包合同或施工总承包合同,因为如抵押的是不能形成独立使用功能的合同,在实现抵押权时往往会因为无独立使用功能而造成执行中不可分的困难而陷入僵局。其三,对于以房屋建设工程设定抵押的,建设单位应当委托银行进行资金监管,预售款要专项用于清偿建设工程抵押贷款,这也是一条切实保护抵押权人利益的措施,当然在抵押人用预售款清偿建设工程抵押贷款的同时,应注销相应金额的抵押权。
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抵押人将已出租的财产进行抵押的,应当注意什么问题?
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抵押,主要指的是抵押人和债权人通过书面的形式签订有关的约定,不转移抵押财产的占有,将抵押的财产作为债权的担保。当债务人拒绝履行或者没有能力履行债务时,债权人有权按照法律的相关规定,将抵押的财产进行折价变卖、或者拍卖,所得的价款优先进行受偿。... 更多>
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房产抵押应注意什么问题黑龙江在线咨询 2022-04-24一、房地产抵押合同订立,应该严格审查房产证的共有人一栏的内容,如果房子有共有人,没有共有人的同意,所有权人设定抵押是部分无效的; 二、抵押必须办理抵押登记,否则是属于效力待定的合同,不能对抗第三人,尤其是营业房借款人承诺办理了房产证后,办理抵押手续,但是,有时可能就忘记了,从而形成风险。 三、抵押登记后,信用社应该将产权证件归还抵押人,保留它项权利证即可,信用社习惯的做法是保留房产证或者土地证,这
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哪些财产可以抵押,财产抵押应当注意哪些问题?北京在线咨询 2022-10-26一、哪些财产可以抵押根据抵押制度的要求,作为抵押物的财产必须是能够转让的财产,只有这样才能实现担保的目的。如果所抵押的财产是法律规定不能转让的,,即使设定抵押权的其他条件已经具备,这种抵押也是无效的民事行为,没有法律的拘束力。由此可知,可以抵押的财产必须具备以下几个条件:抵押人对抵押物必须有处分权;抵押物必须是法律允许转让的;抵押物价值应与所担保的债权金额一致;用作抵押物的财产原则上应便于管理和实
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房产抵押时应注意哪些问题澳门在线咨询 2023-02-27抵押人若将已出租财产进行抵押,应当书面告知承租人。要注意的是: 第一,这里的告知方式是“要式”的,即需以书面形式。 第二,抵押人只需告知承租人即可,无需征得承租人的同意。 第三,抵押合同成立后,原租赁合同继续有效,出租人与承租人之间订立租赁合同,形成租赁权利义务关系,只要是合法的,就应受法律保护。
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房屋抵押登记是否有效,房屋抵押登记中应注意的几个问题四川在线咨询 2022-03-08未说明是何抵押登记,以下是房屋抵押登记示例,可借鉴: 1、抵押登记的主要内容: 抵押人、抵押权人、抵押物坐落、抵押部位、抵押建筑面积、担保(借款)金额、抵押物价值等。 2、抵押登记的程序: (1)受理申请 (2)权属审核 (3)核准登记、颁发证书 3、抵押登记时限: 符合登记条件的,抵押登记应当自受理之日起30个工作日内完成登记工作。 4、抵押登记中应注意的问题: (1)、现房抵押 a.申请登记的
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房产抵押担保应注意哪些问题四川在线咨询 2022-07-011、要注意担保主债权的范围,是担保本金还是包括本金、利息、违约金以及实现债权的费用等一切费用。 2、要注意对费用的约定。既包含办理抵押登记时登记部门收取的税费,也包括借款人在债权存续期间收取的费用。 3、注意担保的面积。是拿全部房产面积进行抵押担保还是部分面积进行担保,直接关系到抵押人切身权益。