一、建筑施工合同审核要点

1、注意审查合同招投标要求、承包方主体资格

（1）对于：国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招投标。

（2）2004第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：将五种合同依法认定为无效：

①承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的；

②没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

③建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的；

④承包人非法转包建设工程的；

⑤承包人违法分包建设工程的。

因此，对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问题。实务操作中，律师修改施工合同时，合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段，但仍需要从具体合同特点角度予以分析。

2、注意工程承包范围的审查

整体比较简洁；注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致；

包括：土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分）等等。

3、注意标明开工日期的成立标志

项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。

一般标明：开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。

实际开工日期与约定日期不一致：实际开工日期为准（开工令等证实）；

施工许可证日期和实际施工日期不一致：以施工许可证日期为准。

4、注意审查组成合同文件的顺序

首先需标注：在前者优先；

其次，对于有补充协议的，要注明与合同正文效力一致。

5、注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置

对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。

（1）明确工程师授权范围；

（2）对于超越工程师授权范围的，由发包方确认。

6、注意审查对安全文明施工的约定

一般约定由承包方承担，但为保护承包方利益时，可以约定一个兜底条款，如：因为发包方原因造成的安全文明施工问题，由发包方承担一切损失。

7、注意审查对于工期顺延的约定

工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令（停水停电）、地下物等因素造成的工期顺延，约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据；

工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。可以增加“视为”条款。（视为条款：发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。）

8、注意约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序

（1）程序：“按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人自检、并在隐蔽或中间验收前小时，以书面形式通知监理工程师和发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。

（2）通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。

9、注意审查合同价款的确定方式

一般有三种方式：

（1）采用固定价格合同，注意约定合同价款中包括的风险范围，如：

“钢材价格的市场变化（8％）”

注意风险费用的计算方法：

（如：合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程，发包人都没有增加支付的义务，并认为该项目已包含在总承包价款中。本工程竣工结算时，只计算变更部分和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。）

（2）采用可调价格合同，合同价款调整方法：招标范围以内的工程量按实计算，定额计价，税前总价下浮。设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可，施工期间工程变更或签证调整单项元以内不予计取，元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮。

（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意审查工程进度款支付方式

（1）方式：节点形象进度，按比例；工程量，按比例。

（2）按照节点付款的约定，承发包双方会根据合同特点加以约定。律师审查的是综合工程进度和款项支付的配套，前期垫资比例垫资压力、工程过程中的资金投入的持续和科学等。

11、注意审查关于工程变更的约定

未经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更；承包方原则不作变更；但实务上需做变更。

确认流程：由于工程变更使得工程量或工作内容增减的，变更发生后日内，承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书面报告经发包人确认并加盖公章后，方可作为调整合同价款的有效签证，在工程结算时支付。承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发包人发出的或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书，否则不视为设计变更。施工期间变更调整单项元以内不予计取，元以上单项的变更于竣工决算时调整。

12、注意审查关于竣工验收和结算的约定

此阶段的程序设置：

（1）验收过程；（四主体加质检站）

（2）工程交付；

（3）资料交付；（视为条款、移交资料明细）

（4）竣工结算。（时间、视为条款）

重点是关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。注意作为承包方不要忘记增加：结算文件提交后，在约定时间内发包方不予以审计的，视为认可结算资料。

13、在对于施工合同违约责任约定的审查过程中的注意点

（1）对于履约保证金（或保函）的具体内涵加以明确：何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定；

（2）对于工期拖延的罚则：扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。

（3）对于逾期支付工程款的罚则：发包人不能按时支付工程款的，自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。

违约金：可与延期通比例的约定。

（4）对于优先受偿权的约定；

（5）对于工程及资料交付的约定：发包人与承包人工程结算发生的任何异议，应当通过仲裁或者诉讼解决，但是无论是否发生或者争议责任如何，都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。上述争议被确认属于发包人过错的，发包人承担相应责任。（留置权）

（6）对于质量争议的约定：质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责任的承担和程序。可约定第三方：区所在地的质量部门。

（7）对于质保金的约定：质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题。

（8）对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。

（9）关于工程违法转分包、挂靠的约定：主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包，发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的，有权立即解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外，应当承担工程总标价10％的违约金。造成发包人损失的，承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。但本协议约定发包人分包的除外。

（10）对于工程保修责任的认定：承包方不保修情况下的处理和费用承担。

14、关于合同生效时间、地点效力的约定审查

签字盖章时、履约保证金交纳时（附生效条件）等；合同签订地、项目所在地。

15、关于争议解决途径、地点的约定审查

诉讼和仲裁的选择；

工程所在地、合同签订地、原告所在地、承包方或发包方所在地、第三方。

16、其他注意点：

质量约定：合格、市优、省优、国优。

材料：甲供、乙供；与约定品牌不符合的认定与罚则。

保险：工程一切险；甲乙双方的人身险。

农民工工资支付的承诺。

关于公章使用和款项支付。

二、建筑工程合同书范本

兹有工程

总承包人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称甲方），地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿，电话号码：

分包人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方），地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿，电话号码：

甲方与乙方达成协议，因有鉴于甲方已进入与雇主签订一总包合同，其详细条款载明于附表一内，作为承担总包合同工程的一部份。本着诚实守信，本总包合同的各条规定及相关事实，甲乙双方应充分如实告知相关当事人，甲方提供之本合同之标的应合法有效。现于＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿日双方同意如下条款。

第一条：工程名称：

第二条：工程地点：

第三条：工程范围：附件二。

第四条：价款

4．1工程总价：人民币元整，大写为（此项为投标价，支付以实际工程量为依据，此为税后价），乙方包工包料。

4．2按2004年江苏省单位估价表方式按综合单价进行结算。材料按市场当月信息价结算，合同另有约定的除外。

4．3以上工程量总包以实际工程量价款中抽取％作为总包管理费。其中包括但不限于下浮点、税金、配合费等费用。此管理费自每次甲方付款中自动扣除。

4．4此合同开工10天内，乙方向甲方交质量保证金万元，此保证金应在该分包工程验收完工后，15天内归还给乙方。

第五条：工程期限

5．1开工日期：

5．2竣工日期：（以竣工报告为准）交付日

5．3合同总工期：天

5．4甲方应在合同签订后5个自然日以内书面通知乙方进入工地开始履行分包工作。乙方应辛勤以赴，不得耽误。

第六条：付款办法

6．1乙方进场5天内，甲方付给乙方进场施工费元。

乙方施工至壹个月后，10天内付进场第壹个月的工程进度款的75％。以后以按每月工程量的进度款付75％，工程结束验收合格付至总工程款的90％。删除

工程竣工后六个月内付5％。

6．2工程竣工满一年后20天内5％付清（此项为保固金）。

6．3水电费由甲方预交，费用从乙方工程最后一批工程款中扣除〔水电费用是决算后机械费中的50％〕

6．4甲方付款不以乙方向其提供发票为前提。

第七条：本工程质量标准

按设计文件及相关规范规定的标准施工且符合国家相关验收标准。

第八条：代表

甲方应指定一到两名人员作为甲方的代表，有他亲笔签名的文件即认为是甲方的正式文件，此项人员的授权委托书作为本合同的一部分。如发生变更，甲方应当自变更后即日书面通知乙方，因甲方迟延通知而造成的损失由甲方承担。

第九条：工地管理

9．1乙方必须加强施工人员的安全及职业技能教育，在施工过程中，必须保证安全，清除隐患，杜绝一切事故的发生。

9．2严格执行工地上的各项管理制度，施工现场必须做到文明施工，做到工完场清，垃圾归堆并运送指定地点。如不及时处理，经乙方书面确认，甲方可以于该期工程款中扣除2000元以下罚款。

9．3乙方进入施工现场后，不得打架斗殴、酗洒闹事。情节严重移交司法部门处理。

第十条：设备、材料、通行及配套

10．1甲方提供乙方临时用房，以及为了履行完成、养护分包工程所需的暂时或永久性质的设备。

10．2凡本工程使用的由乙方提供的设备及材料，除甲方当即提出不合格外，均视为合格品。

10．3乙方堆置器材设备之场所，应在甲方许可之范围内，不得妨碍工程之进行与街道之畅通。甲方为使乙方能按分包合约顺利施工，应向乙方提供使其设备足够能进入其工地的一部分或几个部分的便利措施。

10．4本工程施工期间工地及相关场所临时水电设施由甲方负责提供，甲方应随时注意保持交通、电力、通讯、给水、瓦斯或其它设施之安全正常营运。

第十一条：工程保险

11．1乙方应对其员工购买保险

11．2由甲方办理的保险单以履行总包合同通则，如果涉及乙方应当享有保险单内利益，甲方应当将乙方享有的利益注明或特别载列于保险单上和附表本部份之上。

11．3双方必须维持其有效期直至本分包工程全部完成止。

11．4除能证明因不可抗力或乙方故意或重大过失外，工期延长，应由甲方支付续保费用。

第十二条：变更设计

12．1双方得以按照下列情况改变其分包合同的工程：

12．1．1经由本合同双方协商一致减少的事项。

12．1．2为了甲方利益，由乙方可以书面提前10天通知甲方，变更或增加或减少的事项。

12．2所增加或变更之费用，乙方可以按照签订到变更期间的相对高价定价。

12．3减少之工程，甲方除承担乙方已购材料之损失外，还应支付乙方为此支付合理的费用。

第十三条：工程延期

13．1须延长完工日期时，乙方可于原因发生后3日内据实将工程延期通知单书面通知甲方，但能够证明是乙方故意造成延期的除外。

13．2本工程施工期间，甲方得通知乙方将本工程全部或局部停工。

第十四条：验收

14．1工程具有覆盖、掩盖条件或达到中间验收部位时，甲方应在接到乙方通知之时起24小时内进行验收。

14．2本工程进度于符合完工或阶段性验收标准时，乙方应以书面报请完工验收。经监理工程师认可后，由甲方验收。

14．3乙方在验收前3日，将验收日期以书面通知甲方，如甲方不能按时参加，须提前2日书面通知乙方，因此造成的延期参照本合同十三条停工损失赔偿。

14．4甲方在收到乙方通知后3天内未进行验收、也未提出延期的，乙方提交的已验收通知中开列的工程量即视为被认可，通知的验收日期即视为验收合格之日，作为支付合同价款的依据。

14．5本工程竣工并经甲方验收合格后，乙方应在10天内移交予甲方。验收合格之日即视为所有权及相关权利义务发生转移。

第十五条：违约及损害赔偿责任

15．1一方如有下列情事之一者，另一方可终止或解除本合约，一方应给付另一方按工程总价10％计算之违约金。

15．1．1一方要求减少工程金额达原合约金额之百分之二十。

15．1．2一方要求停工达15日，除能证明是不可抗力或另一方之故意或重大过失除外。

15．1．3一方有停业、倒闭、破产或财务发生困难情事之虞，或一方显无能力支付工程款。

15．2本合约依上述原因而终止或解除时，或因其它原因致使合同但发生其它赔偿事件，一方仍得依法向另一方求偿。

15．3除能够证明是乙方故意不按时进场施工的，甲方应赔偿乙方违约金15万元。

15．4除能证明是不可抗力或乙方故意造成的停工或延期，甲方应按每人100元／天对乙方承担赔偿金，并支付乙方因停工或延期而发生之费用包括但不限于施工机具折旧费、工地费用及管理费用等。甲方应于通知停工之十日内主动赔偿乙方。

15．5甲方不按照合同约定准时支付工程款、违约金、赔偿金等，每迟延一天按照工程总价的百分之三支付违约金。

第十六条：纠纷处理

甲乙双方如对本合约条款发生争议，双方应平等协商，协商不成，由苏州市相城区人民法院管辖。

第十七条：其它

17．1合约时效：本合同经双方盖章后生效，自付清尾款后终止。

17．2合同份数：本合同一式四份，甲乙双方各执贰份。

17．3本合约正本之印花由双方各自贴销。

17．4一方提供之地址为可送达之地址，如果变更应及时通知，否则按照合同约定地址投递即视为送达。

附件

1、甲方与其业主签订的总包合同内容（价格条款可不提供）

2、甲方提供图纸一览表，双方认可的施工图

3、甲方提供的设施、材料清单

4、甲方指定之负责人授权委托书

（以下无正文）

签约日期：年月日

甲方：

甲方担保人：

乙方：

三、建设工程施工合同纠纷属于什么管辖

建设工程合同纠纷适用合同地域管辖而非专属管辖。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。本条是关于建设工程施工合同地域管辖的程序性规定。明确规定建设工程施工合同纠纷案件不适用专属管辖，而应当按照《民事诉讼法》第二十四条规定，适用合同纠纷的一般地域管辖原则管辖。按照一般地域管辖原则，建设工程施工合同纠纷案件应当以施工行为地为合同履行地的，由施工行为地或者被告所在地人民法院管辖。

《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）：第一编 总则 第二章　管辖 第二节　地域管辖 第二十四条　因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。