1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提,领取土地使用证。
2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权,必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权,可以抵押。
3、土地使用权抵押应当进行地价评估。
(1)以出让方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估,评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后,发放确认文件,并批准抵押;
(2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估,评估结果经土地管理部门确认,发放确认文件并批准抵押,核定出让金数额后,由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
一、土地使用权抵押的实现的方式
1、拍卖
实现土地抵押权,一般可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。土地使用权一经拍卖,便产生如下法律后果。
(1)对抵押人来讲,拍卖所得价款,在扣除强制执行费用后,抵押权人以所剩价款实现债权优先受偿,若余额超出抵押权人应得款额时,超出部分退还给抵押人。若抵押有数个抵押权人则按抵押权人登记次序,依次受偿。
(2)对拍定人来讲,拍卖成交后,拍定人取得拍卖土地的土地使用权。③对抵押人来讲,享有的土地使用权消灭。
2、土地使用权折价
如果拍卖流拍无法实现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果,将土地使用权折价,经抵押人同意,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权归抵押权人享有。
二、土地抵押权实现的法律后果
实现土地抵押权的方法,多采用拍卖方式。土地使用权一经拍卖,便产生以下法律后果:
1、对抵押权人来讲,拍卖所得价金,在扣除强制执行费用后,抵押权人以所剩价款实现债权优先受偿,若余额超出债权人应得款额时,超出部分退还抵押人。若抵押有数个抵押权人时,则按抵押权人登记次序,依次受偿。
2、对拍定人来讲,拍卖成交后,拍定人取得土地的土地使用权。
3、对抵押人来讲,享有的土地使用权消灭。
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