公积金“年冲”能直抵贷款本金,这一点对很多购房者来说很有吸引力,但是大家有没有想过,公积金“年冲还贷”未必划算!
“终于搞定房子了。”经历了多番房东跳价,上海的许女士终于在房产新政出台前买下了新房。不过,在公积金冲还贷的问题上,她与先生的想法有些分歧。“我比较偏向细水长流,想用公积金月冲的方式来还贷,而我先生则是考虑到尽可能减轻还贷压力,想用年冲来节省利息。到底哪种方式比较好呢?”
“月冲”可缓解月供压力
我们知道,公积金账户上的钱不能作为购房的首付款,其最大的用途就是冲还贷款,以减轻购房者还贷压力。不过,在“月冲”、“年冲”这两种常见的冲还贷方式上,很多购房者有所纠结。事实上,两者也的确各有优势,如何选择,关键还要看房贷者本身现金流等情况。
所谓“月冲”,就是银行逐月在公积金账户上把资金支取出来,用来支付住房贷款的本息。对绝大多数购房者来说,其能够申请到的最大公积金贷款额通常不足以覆盖全部房贷,而每月公积金的缴存数一般也小于月还款额,因此,常常要用“公积金+商业贷款”的组合方式申请房贷,并用“月冲”来减轻还款压力。
比如许女士和先生的公积金贷款额有100万元,另外商业贷款有150万元,而两人公积金账户每月的进账金额为3500元,那么这部分资金将首先用于冲抵公积金贷款的每月本息,如有富余部分,再用来冲抵商业贷款部分。
如此一来,他们每月的还款金额就能减少3500元,这笔增加的现金流能实实在在用来贴补家用,而这想必也是许女士的初衷。
“年冲”能省利息
再来看看先生的年冲计划。
所谓的“年冲”,就是用公积金账户中的余额来一次性抵扣贷款本金。根据规定,“年冲”资金将优先偿还公积金贷款本金。
“年冲”的好处在于,你可以一下子大大降低公积金贷款的剩余额度,来节省公积金贷款利息,这一点想必是很多人所看重的。
不过,需要考虑到的是,公积金贷款的成本相比商业贷款来说是更低的,而多数人公积金“年冲”,并不能大幅减轻商业贷款的压力。加上当前公积金贷款利率较低(5年以上公积金贷款利率3.25%,5年以上商业贷款利率4.9%),可以说是市面上成本最低的借款方式,因此,一旦你优先偿还了公积金贷款本金,可就再也找不到这样的低息贷款了。
手续方面,如果原本签订的是“月冲”协议,想要更换为“年冲”,需要原协议满一年,向有关部门提交申请即可。
按需选择冲还贷方式
实际上,在我们购房时,对于每月的还款金额已经有一个预估和衡量,通常情况下,不至于到负担不起或是非常吃力的地步。因此,一般建议大家采用“月冲”的方式来冲抵贷款,这样既享受了低息贷款,同时每月的还款压力也能有所减轻,工资收入可以更好地为家庭生活服务。
等到现金积蓄比较充裕时,也可以选择提前还贷,来优先偿还商贷本金。
当然,如果遇上退休或是收入突然降低等情况,也可以考虑公积金年冲,这样随着本金的一次性冲抵,月供负担也将大幅减少。
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