专业取胜

与国内资本相比，外资机构的优势在于他们手中有专业化的长期资金。所以，投资的主要方向是商业物业和工业物业。在这方面，他们比起国内资本显得更为游刃有余。

商业物业领域，外资投资机构的一个优势，是拥有更强运营经验和长期积累的客户，这些客户对他们全球跟着走。这方面的一个例证是恒隆购物中心，多年来已培养了众多的长期合作伙伴。有很多高端品牌追随其前后，恒隆做高端商业的时候，国内就很难找到能和他们直接竞争的对手。

与商业物业相比，工业物业则是容易被忽视的外资重点投资领域。外资机构开发工业物业，并不是普通的工业园区开发。他们主要开发定向的厂房、专业的厂房和仓储物流等专业性较强的物业类型等。比如专门开发生物制药实验室、冷库与超静车间等。这些往往是外资在国外已经做得很专业，有技术和经验优势的产品。国内开发企业如果没有专门的开发经验和技术，很难有所作为。

工业物业是一种长期持有的物业类型。这类物业中，租户对业主也会有要求。比如日资的开发企业，做了一个厂房专门给日资企业，这个日资企业往往就会提出，业主不能变，如果业主变成别人，租户也会走。彼此之间形成了可以满足长期投资的合作关系。金勇说。开发工业地产的外资实际上跟着产业走的。比如，当有些产业开始转移到成都，它们就转移到成都去做施工。实际上，它们施工之前，这些厂房就都已经租出去了。

外资也会因其关注物业类型和市场的不同，具备不同的投资特点。例如外资基金按其投资回报要求不同，分为核心基金，增值基金，以及机会基金;有开发特长的外资会偏向购买土地开发物业;而有自用办公需求的外资客户会专注于购买符合自身要求的办公楼。

目前的趋势是，外资机构的投资者们对国内的住宅市场是否有风险和泡沫仍有所担心，进入住宅市场相对比较谨慎。但是对商业物业和工业物业，则抱有较大信心和期望，并有加大投资力度和进一步进入二三线城市的趋势。

可以预见，未来外资投资住宅物业的机会将减少;而随着这两年主要一、二线中心城市轨道交通的开发，外资对综合物业的开发、投资机会在增多。高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳说。

外资投资的另一个重要趋势是在有特色的细分市场上布局。越来越多的外资在进入自己比较专业和擅长的领域。他们开始知道自己的优势在哪里，这是一种可持续的发展方式。金勇说，比如，凯德置地这样的企业，从前算是在住宅方面经验比较多的，但现在也开始做综合体，做生态城等产品，越来越向专业化的方向发展。

事实上，外资是一种带有专业色彩的长期资本，这正是我们国内房地产业非常缺少的部分。金勇说，这种投资，应该是受到欢迎的。

去年年底至今，外资的魅影在国内媒体中屡屡闪亮登场。恍惚中，外资如潮如浪，已对中国的房地产业成围城之势。事实却是，外资加速流入房地产市场，可能只是个被放大了的错觉。

增长的错觉

外资在国内整个房地产业中投资的比例其实很低，仅有2%-5%。从投资上看，相比于整个市场的投资增长率来讲，增长比例更不算高。世邦魏理仕中国区首席运营官金勇说。

一项被广泛引用的国家统计局的数据是，2010年前11个月，房地产开发企业利用外资656亿元，增长59.0%.这个数据被当成外资迅速增长的依据。事实上，统计局公布的另一项数据是，2010年1月-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%.两厢数字一比较，事实破茧而出。相比于国内房地产投资的巨大体量，外资对市场的实质影响，几乎可以忽略不计。

2009年受经济危机影响，外资投资明显下滑。而2010年国内房地产投资大幅增加，外资投资出现回升和增长是很正常的，并不令人意外。金勇说。

另据商务部外资司有关数据显示，单在2010年11月，总计有超过100家具有外资背景的开发商报备成立了新公司，这一数字是此前两个月的总和。这些新成立的外资房地产开发企业大部分设在二、三线城市。这也成为了外资涌入房地产市场的另一个例证。

整体看，所谓的千家外资投入房地产，更多的是一种长期的持续投入积累的结果，其实，这么多年，外资机构该进来的都进来了，那些新进来的，因为缺乏经验，也没什么特别大的优势。

而所谓外资增加的现象，其实大部分是物业换手和投资组合的变化，而并非新增投资。为什么感觉这样的消息很多呢?是因为外资在做完这样的换手或者组合后，很多时候需要信息披露。金勇说，实际上，在这种换手的过程中，外资在国内房地产投资中占的比例并没有什么明显提高。

人们经常提起外资就会想到热钱、炒楼等字眼，实际上无论从投资安全，或是从投资结构考虑，外资机构的决策过程都非常复杂。尽管外资炒楼的传说屡被大众媒体提及，外资投资机构，去买一栋住宅楼这样的事儿，很久就没有听说了。金勇说。

此外，有大众媒体习惯将美国实行宽松货币政策与外资投资中国房地产联系起来，而实际上，这些热钱进入国内直接投资的情况，也是非常少的。

尴尬处境

2010年11月22日，商务部办公厅发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》要求进一步加强对新设或增资的房地产项目的审核;禁止境外资本购买国内物业套利。

事实上，关于外商投资房地产的政策始终处于摇摆之中。

近年来，政府更是多次出台政策进行限制。例如，2006年至2007年，有关部委先后发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》等一系列限制性政策。但随着2009年经济危机冲击，忧心于外资总额明显下滑，商务部又上书国务院，要求松绑外商投资房地产。

2010年年底，国家外汇管理局和商务部相继出台了一系列进一步限制外资在华投资的通知，这些通知从字面上理解有一定的不确定性。高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳说，目前投资者都在以观望的心态等待通知具体实行的结果，外资的预期是资产和股权收购的操作都将面临更多政府的审查。

但业界人士认为，限制外资投资增长的主要瓶颈并非政策，而在投资环境;其在中国房地产业中的处境一直有些尴尬。

首先，外资在住宅开发方面并无优势。我们可以看看国内的住宅土地招拍挂，有多少是被外资拿走了?金勇说，和国内房企相比，外资在拿地方面没什么优势，在资金成本方面也没有什么优势。

国内涉及住宅开发比较多的往往是港资、新资企业。但在外汇管理、开发、贷款等各个方面，内地对于港资、新资和对欧美资本的管理并无明显区别。港资、新资之所以更为如鱼得水，得益于他们比欧美资本更了解国内文化，也有更多的人脉资源等。由于进入内地市场较早，经验也更多一些。但即使是和黄、新鸿基、九龙仓等看上去很猛的港资企业，其投资总额也不太大。

其次，国内开发商对与外资的合作也不是特别热心。由于境外的债权投资已经被严格禁止，外资投资国内房地产业，主要以股权投资的形式绕道进入。外资的成本比较高，开发商即使使用外资，用时也会比较小心。在目前流动性较好、资金链压力不大的情况下，开发商寻求和外商的合作，很少单纯出于获得资金的目的，更多的是因为看重了外资的经验和运营能力。金勇说。

国内开发商与外资基金的合作也时有案例，但事实上，开发商利用外资基金的趋势在减缓而不是加速。随着国内财富积累的加速，开发商开始更愿意使用国内的人民币基金。

目前，已经有不少外资机构利用其良好的团队和基金管理架构，开始转型做人民币基金。