2003年7月，张先生为改善住房，经慎重挑选，找到了坐落于莘松路一交通方便、环境优美的楼盘，于当月26日与某房地产经营有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定张先生向房地产经营有限公司购买房屋一套；房地产经营有限公司在取得《住宅交付使用许可证》后即具备交付条件，定于2004年11月30日前交房，逾期交付，应当支付违约金，违约金按已付房价款日万分之0.5计算；房地产经营有限公司2005年3月1日取得《商品房房地产权证》（大产证）；房地产经营有限公司在补充条款中约定，房地产经营有限公司在办理新建商品房初始登记手续、取得大产证后90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的小产证。

合同签订后，张先生付清了全部房款，就等着交房屋居住。可过了合同约定的时间，开发商还是不能交房。经交涉，公司于2005年3月8日才交房，房地产经营有限公司向张先生支付了72天的逾期交房违约金。但张先生还是感到郁闷，房屋的产证未办理，造成张先生不能抵押等充分使用该物业，张先生遂一纸诉状将房地产经营公司告上法庭。

2005年12月9日，在诉讼期间，房地产经营有限公司办理了争议房屋的大产证。

房地产经营有限公司辩称：合同未约定大产证迟延办理的违约金，相关规定也没有规定大产证延期的责任，25天的罚息已解决了。

法院经审理认为：双方签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应信守，依约履行。房地产经营有限公司作为房屋出卖方，负有向买入方张先生交付房屋和转移所有权的义务。房地产经营有限公司偿付张先生逾期交房违约金720元；偿付自2005年3月2日起至2005年12月9日止以每日131.28元计的逾期办证违约金。

法官点评

房地产经营有限公司于2005年3月8日交房，已逾期，应当承担违约责任。房地产经营有限公司作为开发商在与张先生商定交房时间时，应当能预计到各种具体问题，并按时履行交房义务。双方在合同中约定了房地产经营有限公司应在2005年3月1日取得大产证，并在之后90天内协助张先生办理小产证，但房地产经营有限公司直至2005年12月9日才办理大产证，房地产经营有限公司的行为也已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。由于房地产经营有限公司大产证的迟延办理，自然不可能协助张先生及时办理小产证，由此必然导致张先生小产证的迟延办理，张先生有权要求房地产经营有限公司承担违约金。

鉴于，房地产经营有限公司逾期交房与逾期办理大产证在违约时间上发生重叠，张先生不能同时主张重叠期间的逾期交房和逾期办证的违约金，但可以择其高者。合同约定的逾期交房违约金，不能弥补张先生的实际损失，张先生可以要求法院增加，但增加应当以能弥补张先生实际损失为适宜，对此，法院参照同地区同类型同样房屋的租金予以酌定。