二手房购房合同需要注意的问题

根据《城市房地产转让管理办法》第六条的规定，下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

陷阱1：买卖与居间合同合签

正常情况下，一个居间活动的流程是：当事人与经纪公司应先签订独立的居间合同，根据居间合同约定居间义务，在经纪公司的居间下，再由买房人与出卖人见面商谈，最后签订独立的买卖合同。因此，居间活动中存在两个独立合同，一个是居间人与委托人的居间合同，另一个是买房人与卖房人之间的买卖合同。

但根据民法典的规定，居间合同是指居间人为缔约双方提供缔约的机会，居间义务完成的标志就是买卖合同的签订。居间公司为确保自身利益的实现，故意设计一个居间买卖合同，将居间合同与买卖合同合二为一，当买房人签订居间合同时，因居间合同中还有买卖合同的内容，从法律上讲，居间人的居间义务已经完成，然而客观上买卖合同的内容只是初步意向，居间公司给当事人承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，买房人很难维护自身的权益。

陷阱2：居间报酬不包括房屋过户

根据民法典的规定，居间义务完成的标志就是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此，不是居间合同的义务。而大部分老百姓对这个问题存在认识“误区”，认为办理过户是经纪公司的居间义务。

因此，居间公司利用老百姓这个认识“误区”，在居间合同中约定居间报酬不包括房屋过户。除居间报酬外，居间合同专门将网签与办理过户作为一项单独收费的项目，费用不包含在居间报酬中，其目的就是表明，网签与过户不是居间义务。

陷阱3：空头承诺无保障

为促使购房人签订居间合同，经纪公司会对购房人作出许多承诺，如保证过户、帮助融资贷款等，但是在签订合同时，经纪公司经常以合同是住建委制定的格式合同不能随便更改为由，没有将上述承诺写入居间合同。

当双方发生纠纷时，经纪公司往往将其对购房人所作的承诺予以否定，而购房人却无法提供证据证明经纪公司曾对其作出过承诺。

陷阱4：中介公司诱签免责条款

在从事居间活动的过程中，经纪公司会让购房人签订许多文件，这些文件其实都是在规避经纪公司的一些法定义务或减轻、免除经纪公司的一些责任与风险，当购房人发生疑问时，经纪公司一般都以这些文件没有什么实际意义，不影响购房人的权利为由麻痹购房人，由于购房人对房屋买卖这项专业的交易活动及相关的法律法规不熟悉，因此基本都会签字。

但事实上，购房人没有详细研究过文件的内容与条款，在发生纠纷后，经纪公司拿出这些免责文件时，因有购房人签字，在法律上购房人很难维权。

法院特别提醒交易当事人，在房屋买卖交易过程中注意查看经纪公司是否有合法的房屋经纪资质；充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息；认真阅读合同条款谨慎签约，必要时咨询律师；在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行；交易过程中强化风险意识及证据意识，注意收集发票、收据等相关材料，纠纷发生后要注意保存证据，比如录音、视频资料等。

新房的购房合同有哪些地方需要防范注意：

陷阱1：手续不全以小利引诱购买

一些开发商在未拿到预售许可证的情况下，就进行所谓的内部认购。由于内部认购的商品房价格相对较低，对买房人很有吸引力。在此过程中，买房人自认为得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，这种销售行为是不合法的。一旦出了问题，买房人的投资就充满了风险。

因此，购房者在决定签约之前，应在售楼部认真查看开发商的证件是否齐全。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。

陷阱2：补充合同上开发商暗做手脚

目前的购房合同，基本上都是采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本。虽然如此，购房者切莫掉以轻心，一定要注意查看合同及补充件上双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

有些开发商在合同文本及补充件上，事先已填写好内容，这里面大多存在着约定的权利义务不平等的情况。比如说，开发商违约应付的利息是总价款的月万分之三，而购房者违约要付的利息却变成了日万分之三。因此，一旦发生此类情况，买房人一定要坚持提出自己的意见，以免日后的麻烦。

陷阱3：合同空白条款藏玄机

开发商交给客户签订的《商品房买卖合同》上，往往会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入内容的，而有些选择性填写处，可能还空着。这时，购房者往往以为该约定的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。

陷阱4：签合同前要你先交定金

有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交一定数额的定金或“诚意金”，只给购房者一个收条。一旦发生纠纷，往往造成购房者在追究开发商责任方面，举证困难。

因此，购房者一定要注意房屋买卖的付款方式是否规范，在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。

陷阱5：交房日期故意模糊不清

开发商因资金不足或工期拖延而延期交房是常有的事，为避免承担违约责任，往往在预售合同上大做文章，比如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。

《城市房地产转让管理规定》第六条