一、什么是外资企业用地

外商投资企业，又称三资企业，是指依据我国法律在我国境内设立的中外合资经营企业，中外合作经营企业和外资企业。

外商投资企业用地，指外商投资企业进行生产经营和工程建设所需要的土地。它是外商投资企业的住所地，是其主要办事机构所在地，亦是企业开展经营所在地。

二、外资企业用地要求

（一）通过划拨取得土地使用权

包括3种途径：

1、由土地管理部门，从国有土地资源中划拨部分土地，给外商投资企业使用，外商投资企业须向原用地单位支付补偿费；

2、土地管理部门把集体土地征用为国有土地后，划拨给外商投资企业使用，外商投资企业须支付土地补偿费、安置补助费等费用；

3、中外合资经营企业、中外合作经营企业的中方以其拥有的土地使用权作为投资折价入股或合作条件投入企业，从而使合资企业或合作企业取得该土地使用权。

需要注意理解：外商投资企业通过划拨的方式取得建设用地使用权，是我国改革开放过渡时期的产物，具有抵偿性、有期性和不可转让性等特点，随着我国土地使用制度改革后，这种土地权取得方式应该局限于特别项目上，且应严格审批，逐步缩小划拨用地范围。

（二）通过出让取得土地使用权

通过出让取得土地使用权，指按照规定的条件、年限和用途，国家以土地所有者的身份，以出让合同方式，将土地使用权在一定年限内让与外商投资企业，外商投资企业依法向国家支付土地使用权出让金而取得土地使用权。

土地使用权取得，外商应与市、县人民政府土地管理部门签定书面出让合同，外商投资者应该在签定合同60日内支付全部土地使用权出让金。

外商投资企业以出让方式取得土地使用权的最高年限，适用居住用地70年，工业用地50年，教育、科教文卫用地50年，商业、娱乐、旅游用地40年，综合及其他40年的最高年限。

以出让方式取得土地使用权的外商投资房地产开发企业，应按城市规划和土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

（三）通过转让取得土地使用权

通过转让取得土地使用权，指外商通过出售、赠与、交换等合法方式从原土地使用者处获得土地使用权。

出让的前提条件：原土地使用者必须按照土地使用权出让合同，约定支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证，并已的进行相应投资开发。

外商投资企业通过转让方式取得使用权，应当与原土地使用者，即土地使用权转让方签订转让合同，并到土地管理部门办理变更登记。

外商投资企业受让取得土地使用权时，土地使用权出让所载

权利义务随之转移，土地使用权年限为合同约定，减去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

（四）通过租赁取得土地使用权

租赁的前提：必须是已经过投资开发的土地。

实践中，不少外商与乡、镇集体企业合资、合作经营，实质上取得了集体土地使用权，根据92年《国务院关于发展房地产若干问题的通知》以及《土地管理法》相关规定，兴办投资企业需要利用集体土地的，该集体土地应先征用转为国有土地。