近几年,随着经济形势的发展,以房屋等不动产偿还银行贷款本息的情况时有发生。但在实际工作中,由于经办人员对有关税收的规定不了解,致使银行在处理抵债资产时受到税收损失。本文试就偿债不动产处理过程中所涉及到的几个税收问题,谈一些粗浅的看法。
一、契税。
《中华人民共和国契税暂行条件》第一条规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税义务人。同时,《中华人民共和国契税暂行条件实施细则》第八条进一步明确,以土地、房屋权属抵债视同土地使用权转让,房屋买卖征收契税。因此,借款单位以房屋等不动产偿还银行的贷款本息,其不动产的所有权已转移至银行,作为不动产权属的受让方,银行应按规定缴纳契税,税率为成交价格的3%—5%.
二、营业税。
关于银行销售偿债不动产时是否应按照“销售不动产”税目征收营业税曾引起人们广泛的争议。对此,国家税务总局在国税函发(1995)156号文件《关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》中作出明确规定:借款者无力归还贷款,抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息,这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行,应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。同样,银行如果将收归其所有的房屋销售,也应按“销售不动产”税目征收营业税。因此,银行在转让偿债的房屋时应按成交价格缴纳5%的营业税。
此外,在偿债不动产的接收、变现时书立的产权转移书据,应就所载金额缴纳万分之五的印花税,在持有过程中应按规定缴纳房产税、土地使用税等,在此不一一赘述。
《商业银行法》规定,偿债物应在一年内变现。以一年为例,偿债不动产处理全过程中,总体税负在20%以上。目前,市场竞争日趋激烈,存、贷款利差不断缩小,银行基本上处于微利经营的状态。在信贷管理中,如果只注意对抵押贷款手续的完备,而对处理偿债资产时可能遇到的税负问题未引起足够重视,会使信贷资产遭受损失。因此,在办理抵押贷款时,应对抵押物的价值严格把关,充分考虑到处理过程中的税金、费用等,适当降低抵押的比例。在取得偿债物的所有权时,应积极与有关方面协商,以偿债不动产的公允价值,扣除应交税金后的余额偿还贷款本息,对不足偿还的贷款本息继续保留追偿权。
事实上,有关偿债不动产处理过程中的税金问题,在偿债不动产的取得之初即存在。例如,契税的纳税义务时间为取得土地、房屋所有权的当日。但这部分税金如何核算,到目前仍未有明确的制度或办法可作为依据。笔者认为,在会计核算中,应以偿债不动产的公允价格借记“待处理偿债物”,以预计应交纳各种税金贷记“应交税金”,差额部分贷记“××贷款”、“应收利息”、“催收贷款利息”,同时按收取的催收利息,冲转“待转营业收入”。实际缴纳各种税金时,借记“应交税金”、贷记“××科目”,实际缴纳的税金与预计的差额部分作为营业外收支处理。
总之,随着抵债资产的不断增加,经办行因为处理偿债物而引起的税负问题日渐突出,亟待出台相关的制度以规范此类业务的核算,从而减少银行的经营风险。
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