9月17日，记者从江苏省常州市地方税务局了解到，该市土地增值税指标综合评价系统已正式投入运作，年底前将完成对全市105个地产项目土地增值税的历史性清算。

在符合清算条件的105个地产项目中，常州市地税局已对第一批共计74个项目展开清算，清算结果将在第四季度陆续出炉。

为了做好这次清算，我们准备了两年。常州市地税局的该项目负责官员对本报记者表示。

这位官员说，地税部门已通过对各种类型项目信息的采集，建立起了样本库，为土地增值税的清算工作提供一个平均标准和预警参考指标。

记者了解到，该市土地增值税指标综合评价系统共采用了116项清算指标，按土地坐落地、土地开发程度、销售均价等类别进行组合查询，以匹配所清算项目的类型。

此前，土地增值税清算工作基本上靠地税人士手工测算。上述官员表示，通过项目信息明细化，可为清算人员提供一个计算的参照标准。

中央财经大学税务系副教授黄桦告诉记者，土地增值税清算的一大难点，在于目前缺乏一个统一规范的计税标准，这直接造成清算工作的执行难。

上述官员对记者表示，土地增值税清算系统的建立，更重要的是为清算工作引入了风险管理的概念。

据其介绍，现阶段系统共计梳理出了48项风险预警指标。工作人员在清算申报审核中，对超过模型指标预警范围的由企业自行进行数据说明；对未能提供说明或是说明不完整，由管理员上门进行核实。

通过把风险量化，我们可以加强对土地增值税清算风险的控制。上述官员表示，随着样本数的逐步扩大，风险预警指标会愈加完善。

流水作业和模块操作，是常州市开展土地增值税清算的另外两个尝试。记者了解到，当地清算小组把清算项目分割成四块，进行切块审核，由此避免不同项目清算口径掌握方面的差异，体现税收公平原则。

当地另一位税务官员对记者表示，在土地增值税清算工作中，重点应是变事后审核为过程辅导，从源头上来控制税务风险，解决土地增值税入库难的问题。

2008年4月份，国家税务总局颁发《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》。但时逢金融危机，楼市刺激政策频出，土地增值税清算工作随之搁浅。

上述官员表示，彼时房地产企业资金紧张，对土地增值税清算的抵触情绪激烈；此外，地税本身也不具备开展清算工作的严格条件。

为避免舆论压力，2008年下半年，常州市先将市里26个规模小、非成片滚动开发的地产项目列为清算试点对象。

2009年，常州市共对全市符合条件的214个地产项目试行清算，补税205户，补缴入库土地增值税4.15亿元。已完成清算的查账征收项目平均税负率达到2.59%，最高的清算后实际税负率达到了15.84%.

上述官员说，在对214个项目的的实例数据分析中，还逐步发现了房地产项目土地价格与销售价格占比关系和利润率等指标数据之间的关联，为今年的清算工作积累了实践经验。

中国房地产学会副会长陈国强认为，从先预征、后清算的征收模式设定上，土地增值税就注定是一个不易征管的税种，难以实时把握，又容易累积旧账。

黄桦亦表示，土地增值税的征收取决于地产项目的销售进程，而目前房地产项目销售周期长，同一开发商经常多个项目同时运作，其共同成本难以分别计算。