(1)房地产单独买卖合同无效。因为房子建在土地上,是土地的附属物,所以房子是分不开的。因此,房屋所有权通过出售转让时,房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。出卖人将房产、土地出售给不同买受人的,或者在出售房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权的,买受人可以主张买卖合同无效。(2)合同无效。
房屋买卖合同标的物权属转移,以买卖双方向房屋所在地房屋管理部门登记为标志。否则,房屋买卖合同不能生效,房屋所有权转移的法律效力不能发生。即使房子已经实际交付,也是无效的。因此,只要房屋没有正式登记过户,即使出卖人已收取价款并将房屋交付买受人使用,当事人仍可以主张合同无效。(3)产权主体存在问题——合同无效。出售房屋的主体必须是房屋所有人。如果非业主出售他人的房屋,出售无效。该房屋产权为数人共有,须经共有人同意,方可出售。出售共有房屋,应当提交共有人的同意书。部分共有人未经其他共有人同意,擅自出售共有房屋的,其买卖行为也无效。(4)侵犯优先购买权:合同无效。房屋所有人出售共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出售出租房屋,应当提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。所以同样的条件,主要是指同样的价格,也包括同样的价格,同样的交货期,同样的方式。房屋所有人出售房屋时违反共有人和承租人优先购买权的,共有人和承租人可以请求法院宣告房屋出售无效。(5)单位违规购房合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或者变相购买城镇私人住房。确需购买的,必须经县级以上人民政府批准。单位违反规定购买私房的,业务关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也以个人名义登记。但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产经营、办公或宿舍。本案中,单位变相购买私房,交易关系无效。本市属于国家或企事业单位补贴的私人住房,如果要低价购买或建设,需要出售的,只能出售给原补贴单位或房管局,否则无效。(6)价格欺诈、明显不公平——合同无效。
买卖城市民房,双方应遵循按质定价的原则,参照当地人民政府规定的民房评估标准协商价格。经当地房管部门同意后,方可成交。买卖合同生效后,双方不得无故对价格表示遗憾,但应按合同约定的价格、期限和方式交货。但是,如果卖方在交易后有欺诈、隐瞒或内部质量问题,买方可以要求与卖方重新协商价格。协商不成的,买受人可以向法院提起诉讼。(7)非法转让-无效合同。
根据《城市房地产管理法》,下列房地产不得转让(含销售):
(一)以转让方式取得的土地使用权不符合房地产转让条件的;
(二)司法、行政机关决定予以查封或者限制依法以其他形式取得的房地产权利;
(3)依法收回的土地使用权;
(4)未经其他共有人书面同意的房地产共有权;
(5)权属争议;
(6)未依法登记取得权属证书;
(七)法律、行政法规禁止转让的其他情形。
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