一、保障性住房建设面临的资金问题

我国建设保障性住房过程中面临的最棘手的困境就是资金短缺问题，这是制约保障房建设的最大障碍。十二五期间，为解决中低收入家庭的住房问题，国家提出2011—2015年建设保障性安居工程3600万套的庞大计划。但是保障性住房可持续建设资金筹措问题引起人们的关注。以2011年1000万套保障性住房开工计划为例。据住建部估算，完成1000万套保障性住房建设目标需要的建设资金将突破1.3万亿元。其中，中央财政明确保障的投入规模为1030亿元，占当年全部保障房建设预估投资量的10%，此外，计划由省级和市县政府承担4000多亿元，而剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。对于后面两项资金，如果不进行全面系统筹措，要想保证其资金来源几乎是不可能的。以地方政府资金为例，保障性住房的主要资金来源于土地出让金收入。

按照规定，土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%。有关研究认为，国内一线城市中心区的土地出让金收益率大概在20%左右，偏远区的收益率约为40%，而二三线城市则更高。如果按照30%的平均收益率来计算，2010年全国土地出让收入为2.9万亿元，地方政府可拿出用于保障性住房建设的资金约有870亿元(地方政府可支出的土地出让净收益资金测算值为土地出让收入×30%收益率，再乘以10%的支出比例)。

这样计算，除去已有的中央政府1030亿元的拨款，而国家开发银行也将提供1000亿元贷款支持，地方政府可拿出870亿元土地出让收入，在未包含可能利用的社会资金的情况下，地方政府和社会层面的资金还须补充1万亿元左右。进入2012年度，此前已开工的保障性住房需要继续投资建设，而当年要实现新开工700万套、基本完成500万套。据预计，加上2010年开工未完成的项目，2011年开工的1000万套，2012年开工的700万套，2012年在建保障性住房规模有1800万套左右，资金需求将超过2011年。庞大的资金需求需要各方力量为其动足脑筋，同时也严重捆缚了保障性住房的正式入市。

二、多渠道筹集保障性住房建设资金

要解决保障性住房建设资金短缺问题，多渠道筹措资金是必然趋势。

1、继续加大中央财政、地方政府对保障性住房的投资力度

中央财政补助、地方政府的投入是保障性住房建设资金重要的组成部分，应成为保障性住房融资的主要渠道。中央财政应继续向中西部欠发达地区、公租房及廉租房两个方面倾斜，加大对融资难区域、项目的投入。地方政府将依据财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，土地出让金、房地产税金以及出售属于国有资产的住房回收资金等渠道筹集保障性住房建设资金。同时，地方政府还需充分利用地方融资平台，增加保障性住房建设资金投入。

2、顺应保障房和商品房双轨制的政策取向，将两类贷款实现分类管理，并落实中央关于支持保障房建设的金融政策

目前，保障性住房项目贷款执行房地产开发贷款标准，被纳入楼市调控范围，这是保障房贷款受限的关键因素。应将保障房和商品房的开发贷款分类管理，并落实中央关于支持保障房建设的金融政策，确保贷款额度和优惠利率;与此同时，加强监管，防止企业套贷用于商品房开发。

3、使用住房公积金结余资金建设保障性住房

目前，住房公积金资金闲置现象严重，同时闲置资金的不断增加使得住房公积金运行效率较低。要解决住房公积金资金闲置问题和运行效率低下问题必须拓宽住房公积金的使用面。支持保障性住房建设不仅有利于问题的解决，而且也有效地增加保障性住房供给，有助于解决低收入群体的住房问题。

使用住房公积金结余资金建设保障房要完善制度建设。首先要加强资金监管，确保住房公积金建设保障房过程中的正确合理使用以及资金安全;其次要完善机制建设，确保住房公积金能够保值增值;再次要依据各地情况，在积累试点经验的基础上逐步提高住房公积金用于保障房建设的比例。

4、参与保障房建设是大型房地产国有企业的一种社会责任

保障房的利润率虽然不高，但整体上利润也是可观的。特别是两限房和经济适用房这两类保障房的建设，由于项目建成后即可通过出售的方式收回开发款项，不会长期占压企业的资金流，并且会有8%—10%的利润，这个回报率虽然不及当前房地产的平均利润率，但在从紧的货币政策环境下，也是一个可以接受的投资回报水平。因此，这一部分保障房建设，房地产企业是比较愿意投资的，这会减轻财政在这两类保障性住房上的投资压力。至于租赁型保障房这一类，由于不能通过出售及时收回资金，而且租金收入可能不足以弥补成本，房地产企业投资建设这一类保障性住房的积极性不高，需要政府给予参建企业一定的优惠政策。

5、创新建设模式，吸引保险资金和社保基金投向保障性住房建设

社保基金作为政策性保险资金，应进一步拓宽投资渠道，通过更丰富的投资组合实现更高的收益。公共租赁住房长期租赁的特点，与社保基金长期投资、收益稳定的要求完全契合。保险企业可以设立投资公共租赁住房建设的专项基金，按照政府主导、商业化运作的模式，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制。考虑到保险资金的基本回报要求，建议政府对保险资金参与的公共租赁住房建设项目给予适度税收支持，减免相关税赋，提升保险企业参与的积极性。

6、发展房地产信托基金，用于保障房建设

房地产信托投资基金REITS是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的金融工具，是房地产金融发展与金融机制创新的产物。REITS是一种在美国和其他一些发达国家以及我国香港地区采用的保障房融资方式，我们国家可以根据国情选择性地借鉴。房地产信托基金REITS可由政府、房地产信托、房地产开发商三者共同进行市场化运作来完成，政府仅提供政策支持或后续租金安排，房地产信托从中获得稳定而又有保障的收益，而房地产开发商则在获得一定利润顺利退出后再发展。在保障性住房建设中运用REITS具备可能性，但其运作受到政府财政收支能力、保障性住房供需情况、居民收入水平和政府对保障性住房的监管一系列因素的影响。考虑到这些因素，可以尝试先在经济发达地区运行保障性住房REITS。

7、其他可以接受的模式

在上海，向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金的思路成为共有产权模式的核心。也就是说，在廉租房、经适房等保障房当中，申请人可以先购买保障房的部分产权，如20%或者30%，政府持有剩下的70%—80%。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。这有利于形成受助家庭退出住房保障的机制和已投入的保障房建设资金的循环利用。