一、不动产相邻关系的准则

所谓相邻关系，是指法律为调整相邻不动产的利用，而就两个或者两个以上不动产权利人之间所规定的相互提供便利和接受限制的权利义务关系，如相邻不动产权利人之间的利用邻地通行、采光、安设管线、用水排水等法律关系。

相邻关系在性质上是所有权内容的限制或扩张。

相邻关系制度的功能在于，通过对不动产相邻各方的法律上的最小限度的调整，达到对整个社会经济发展和稳定的结果，体现效益和公平的均衡。

二、不动产相邻关系与地役权的区别

（一）权利性质不同

相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人，在行使所有权时，因相邻各方给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系，故相邻关系并不是一种单独的物权，而是所有权的延伸和扩展，是所有权权能的具体体现。也正因为如此，《民法典》把第七章“相邻关系”规定在第二编“所有权”中。当相邻关系受到侵害后，只能以所有权的行使受到妨碍为由提起诉讼，而不能单独以侵害相邻关系为由进行诉讼。地役权是土地所有人使用别人土地的权利，它发生在两个不同归属的土地之间，为他人利用而提供便利的土地叫供役地，接受便利而得以使用或者经营的土地叫需役地。所以，地役权是存在于他人土地之上的物权，属于他物权。《民法典》第三编“用益物权”中的第十四章设定了“地役权”制度，这也表明地役权是一种独立的用益物权。在地役权受到侵害的情况下，权利人可以直接以地役权受到侵害为由行使物上请求权。

（二）产生根据不同

相邻关系是基于法律的直接规定而产生的，是法律要求一方必须要为另一方提供便利，是法律上对土地间利用关系的一种最小限度的调节。换句话说，相邻关系是法定的，是权利人所有权的扩张或他人所有权的限制，归根结底是一个属于所有权的问题。地役权则是根据需役地人与供役地人自愿达成的协议而产生的，是地役权人通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。地役权是约定的，双方的权利义务只要内容不违反法律的强制性规定及不违背社会公共利益，即可由当事人根据实际情况约定。它是存在于他人土地之上的物权，属于他物权。

（三）权利内容不同

地役权（意定）是对相邻关系（法定）的一种“度”的突破。在相邻关系中，一方为了使自己的权利得到正常的行使，或者使自己能够维持正常的生活和生产，有权对相邻的另一方提出提供便利的最低要求，其目的在于维护社会最基本的生产和生活秩序。即一方不动产所有权人或者其他使用权人只提供“必要的便利”，当事人没有承担超出该范围的义务。因此，相邻关系所享受的权利是有限的。地役权设定的目的并非为了满足不动产权力行使过程中的最低要求，而是为了使自己的权利更好地得到行使，而对对方提出了更高的提供便利的要求。即需役地人享有何种权利由当事人磋商后确定，没有“必要便利”的限制。

（四）有偿性不同

由于相邻关系是法律直接规定的，故不涉及是否有偿的问题。只要不动产物权仍在存续，相邻关系就当然存在而且无偿。根据《民法典》第二百九十六条规定，只有对相邻的不动产权利人造成损害时才给予赔偿。地役权是合同约定的，是否有偿主要取决于当事人在地役权合同中的约定。按照民法典规定，如果是有偿的，就应当明确约定费用的数额以及支付的方式。

（五）对抗性不同

法律设立不动产相邻关系的目的是为了解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。因此相邻权具有天然的对抗属性，不因不动产的流转而消灭。地役权采取登记对抗主义，在登记之后权利人获得了对抗第三人的效力。《民法典》第三百七十四条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”可见只有办理了地役权登记，才能对抗善意第三人。

（六）可适用范围不同

相邻关系的存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻，相邻关系既适用于土地相邻，也适用于房屋等建筑物相邻，但一般认为在相邻的权属不同的不动产上才会发生相邻关系。如果两块不动产根本就不相邻，一般情况下则不可能发生相邻问题。地役权只发生在土地所有人或使用人之间，所反映的相邻关系只适用于土地相邻关系，而且不受土地是否毗邻的限制。不动产相邻关系必须以相互毗邻的不动产为前提，地役权并不一定以需役地与供役地相互毗邻为限度，有时即使两地并不相连，但只要有事实上的利用需要就可以设定地役权。随着城市土地资源的稀缺和人类利用土地的技术手段的提高，出现了诸如空间役权等新型制度，可以适用于并不相邻的不动产。`

三、不动产相邻关系的特征

第一，相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有权人或者使用人之间。相邻人可以是自然人、也可以使法人;可以是财产所有人，如集体组织、房屋所有人，也可以是非所有人，如承包经营人、承租人。

第二。相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身，而是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益，如噪声影响邻人休息，对于不动产和动产本身的归属并不发生争议。有的相邻关系的客体是物，例如，相邻竹木归属关系。

第三，相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。如上例承包经营人乙不通过承包经营人甲承包的土地不能到达自己承包的土地。如果甲、乙之间的土地一个在河北，一个在西藏，自然就不可能发生这种通行关系。