房屋商有初始登记的，不影响房屋拥有人买卖房屋，买卖合同自成立时生效，不办理登记，不影响合同效力，但当事人或者法律另有规定除外。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

一、怎么进行房屋初始登记

(一)、申请：房屋所有权人(单位)办理房屋登记确权必须到房地产交易监理所进行申报，按规定要求填写申请表格，并按规定提交房地产登记确权的有关证件资料。

(二)、收件：

1、公房登记确权须提交证件：

须提交以下证件：土地使用证、市规划部门批准的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证、基本建设计划等。

2、统管房确权提交证件：

房屋所有权证、交接协议、统管文件；如被统管单位无房权证，应提交初始房地产来源证件及申报资料等(具体要求按交易所关于统管房登记确权的规定执行)。

3、私房确权须提交证件：

土地使用证、房屋建设规划许可证、房屋竣工规划验收合格证。

(三)、初审：对提交的证件资料，工作人员认真审查证件是否齐全，有无涂改现象，表格是否按规定填写，有无空项。经审查证件齐全合格，应及时登记台帐，发给申请人“房产证件交件收据”，并予约实地复核时间。不合格的应及时申请人下达“房屋登记确权缺失通知书”或“房屋确权申报材料驳回通知书”，待证件提交齐全后再进行申报登记。

(四)、实地复核调查：外业人员会同测绘队人员对申请登记的房屋、占用土地等情况到实地逐一核实，认真调查四邻意见，确保无任何纠纷。实地勘丈结束后，及时绘制图表，完善资料，认真填写调查意见，并及时转交科长审查。

(五)、审查：科长对转来的申报证件、资料进行全面的审查；经审查合格并在科长审查栏内签署意见后。

(六)、审批：由所长或分管所长进行终审、签字。

(七)、缮证：经审批准予发证的，由内勤转发证科。

(八)、发证：发证时严格收费标准。核对好《房屋所有权证》中的每项内容，杜绝出现任何差错。