拆迁评估人员在评估前需要执行哪些程序？

1。明确评估的基本项目？

1。明确评估的目的？

对于被拆迁房屋的评估目的，地方性法规一般由拆迁人（即委托人）提出，但法律明确了房屋的市场价格，即补偿金额。估价目的是委托人对估价结果的预期用途。估价目的决定了价格的内涵，进而决定了估价的技术路线。2004年1月1日建设部发布的《城市房屋拆迁评估指导意见》规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的市场价格，不含拆迁补助、临时安置补助，非住宅房屋拆迁造成停产停业的补偿，以及被拆迁房屋自装修费用的补偿金额。被拆迁房屋的内部装修补偿金额，由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。在实际工作中，估价人员涉及的估价对象为：被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积的市场价格；被拆迁房屋的装修、附属设施等附属设施的市场价格；被拆迁房屋的土地补偿价格被拆除。评估时点是根据评估目的确定的评估结果对应的日期。房地产价格内涵和价格形成过程与估价时点密切相关。评估结论具有较强的时间相关性和及时性。

另外，在不同的估价时点，估价对象的状态是不同的，因此会有相应的价格。估价时点采用公历表示，精确到当日。

估价人员应与委托人（包括被拆迁人）讨论上述被拆迁房屋的基本项目，并最终取得委托人的同意。二是制定估价方案，确定房地产估价的技术路线，即确定房地产价格形成的过程和模式。确定估价技术路线的结果和目的是确定价格内涵和价格形成过程，以确保估价最接近实际。房地产估价的技术路线是对房地产价格形成过程形成方式的认识，而房地产估价方法本身体现了人们对房地产价格形成过程和形成方式的认识。同一评估对象，采用不同的评估方法，可能得到不同的评估结果，应正确确定评估方法。

评估人员应正确使用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法，并在实际操作中规范、公正地使用。同一估价对象原则上应采用两种以上的估价方法。估价所需数据包括：拆迁范围内对房价有一般影响的数据；对估价对象所在区域房地产价格有影响的数据；相关房地产交易、成本、收益数据；以及反映估价对象状况的数据。作为一个专业机构，评估机构和评估人员应该经常收集这些数据。对于具体的估价对象，即被拆迁房屋或附属物，应当根据平时收集的资料编制资料及其来源。预计所需时间、人力和资金：根据估价对象的情况，初步估算完成估价任务所需的时间、人力和资金。在保证按时按质完成评估工作的前提下，实现人力、资金最少的目标。制定操作步骤和时间表：在上述工作的基础上，制定房地产估价任务的操作步骤和时间表，使工作有条不紊，使参与估价的人员心中有数。第三，收集评估所需的信息。在通常收集评估资料的基础上，评估人员应重点收集反映可能被拆迁区域情况的资料，如与具体评估对象有关的环境、位置、位置、面积、产权等背景资料。估价人员必须到估价对象所在地亲身体验估价对象所在位置及周边环境，观察房屋外观、建筑结构、装修水平、设备等情况，核实位置、四到、面积、面积、用途等，预先收集估价对象的产权等资料，并收集必要的资料进行补充估算等资料，对估价对象及其周围环境或道路状况进行拍照。

律师提醒您：拆迁估价人员的估价应当真实、合理、公正，不得虚报、降价。如果在拆迁估价师鉴定不合理的情况下，想获得更多的法律援助，建议您可以请德凯征地拆迁律师帮您。