合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。当事人经协商一致可以解除合同。同时符合法定解除条件的情形时也可以解除合同。

一、哪些情况下可以解除房屋租赁合同

有三种情况可以解除房屋租赁合同。

1、约定解除。房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。

2、法定解除。房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。

3、违约情况下解除。由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议，有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。

二、租的房子漏水能不能退房

租的房子漏水，根据实际情况来判断。合同终止是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定依法终止合同效力的行为。合同解除分为法定解除和协议解除。法律直接规定合同解除条件的，解除为法定解除。解除协议是指当事人以合同形式为一方或双方保留解除权的解除。解除合同取决于合同的相关条款是否符合约定的解除条件。有相关条款的，可以按照合同解除合同。房屋屋顶漏水，影响承租人正常生活，业主不能及时维修至可用状态的，承租人可以要求解除合同。

三、短信解除合同是否有效

如果符合解除条件，短信解除合同是有效的。解除合同有约定和法定解除。当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件的，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力不能达到合同目的；

（二）履行期届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；

（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后仍未在合理期限内履行；

（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为，不能达到合同目的；

（五）法律规定的其他情形。