一个朋友计划卖掉了位于苏州金鸡湖边的一处住宅,他给我算了一笔帐,租金回报率只有1%(详见下表),需要100年才能收回投资成本,而土地使用年限只有70年,政府应该返还30年才能回本。所以我毫不犹豫地支持他的选择,如果是我,我也做出同样的选择。
·建筑面积140平方米,精装,观湖,售价12000元/平方米,售价为168万元。
·租金2500元/月,空租期半个月,中介费一个月,名义租金26250元/年,扣除物业管理费每年5040元(3.0元/平方米.月),家具家电每年维修费2000元,租金税费1500元(5%),每年实收租金为17710元/年。
·投资回报率为1.05%,需要100年才能回收成本。
以上现象无法用正常的经济学常识来解释,但是这种情况却在中国普遍存在,如果存在即合理,那理由只有一个,所有买房的人(包括自住者,否则也会去租)都考虑了房价上涨的那一部分,在巨大的价差前面,租金几乎可以忽略不计。但从理论上,这个价差不会永远可以保持,但能够保持到多久,这是很难判断的问题,但有一个常识会告诉我们,当房价长期偏离于其价值(租金),并且即将赶英超美之时,我们没有必要为房价上涨而欢呼,因为国内外房价倒挂之后,将引发一次大规模的资产外流,而人才将伴随着资金一起外流,中国将被再一次掏空(第一发生在八国联军时期,那一次是抢,而这一次是送)。
据知名的海外置业机构合纵中国董事总经理陈一先生介绍,由于大陆房价和澳大利亚出现倒挂,新年伊始,他们接待的澳洲置业的客户量暴增数倍,他认为,除了房价倒挂之外,澳洲稳定的5-8%的投资回报率也吸引了很多稳健的投资者。
前不久,国土资源部首度曝光租金房价比逐年下降之时(估计没有考虑税费、中价费、空租期、维护成本等费用),引发又一轮中国楼市是否存在泡沫的争论?任志强和潘石屹两个老搭档意见截然相反。
我个人认为,只要不是赌徒,都应在风险面前警惕三分。
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