什么是集体土地入市？集体土地入市是指乡（镇）村建设用地，乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人用于投资或者筹集各种非农建设资金的土地。主要包括：乡（镇）村公益性用地和公共设施用地，以及农村居民点用地。农村集体建设用地市场化流转，简言之，就是农村集体土地可以像商品一样在市场上交易，但不能用于商品房开发。

集体土地入市交易规则

政府有责任规定集体土地入市交易规则和市场秩序。在城乡统一的土地市场中，集体土地应当与国有土地具有相同的进入规则。

首先要明确集体土地进入市场的供给市场主体。一级市场是集体经济组织的村民会议或者村民代表大会；土地股份合作社是股东大会。集体土地建设用地使用权是否市场化，只有股东才有决定权。村支部书记、村委会主任只是他们委托的代理人，他们无权决定某一块集体土地是否进入市场，以防止村支部书记、村委会主任等少数人肆意出租或变卖为自己的利益转让集体土地。二级市场的主体是建设用地使用权人或集体土地宅基地使用权人。他们只能转让依法取得的建设用地使用权或者宅基地使用权。不得自行设立建设用地使用权和宅基地使用权，不得将承包经营权作为建设用地使用权出租、转让。

产权交易方式应与国有土地市场相同，采取租赁（即年租）、转让（即转租）、拍卖、招标、挂牌、定价、合资等多种方式。一般来说，如果需求方想长期投资，他愿意租房；如果供应方想有长期稳定的收入，他愿意租房；如果需求方有多个竞买人，他可以拍卖；如果公共设施用地可以招标或上市；这取决于交易双方的意愿，没有必要坚持现行法律允许的股份和合资企业两种定价方式。这是因为如果采取股份或合资的方式定价，集体土地的所有者和使用者将成为股东或合伙人，必须参与企业的经营，承担经营风险。一旦手术失败，血便再也回不来了。因此，农民普遍愿意采取租赁的形式，不愿意对股份定价。政府不应严格规定交易方式，只需制定租赁或转让合同的标准文本格式和拍卖、招标、挂牌的法定程序即可。

集体土地入市需要土地市场监管。市场管理者需要做的是：收集土地供需双方的信息，审核供需双方信息的合法性（集体土地入市的代理人是否受集体经济组织的委托，提供的集体土地是否具有合法产权，土地用途是否符合土地用途区划的用途控制规则），并规定交易规则和提供交易场所。集体土地的供应不需要申请和政府批准。政府不应该通过这种方式垄断建设用地供应。建设用地与耕地配置的平衡点应该由市场来决定，而不是由政府来决定。市场交易的租金和地价不应由市场管理者来调节，而可以由中立的中介机构来评估，由供需双方平等协商或竞争的市场机制来决定。