“买一套送一套”、“买房赠露台”……临近年末，京城多个楼盘促销都打出了“买房赠面积”的旗号，表面上看是开发商“出血”让购房人得了实惠，可记者调查发现，开发商卖房送面积的模式不但涉嫌违规，获赠面积的购房人更可能吃了哑巴亏。

验收后变脸露台加窗成阳台

上周六开盘并推出1号楼的通州K2·海棠湾以“买房赠露台”作为主打优惠。记者从售楼处了解到，无论是45平方米的一居室，还是83平方米的两居室，都有面积赠送。

“您需要100平方米的房子，在别的地儿要花100平方米的房款，在我们这儿只要花83平方米的房款就够了。”售楼人员如是说。据她介绍，开发商所赠送的面积不收物业费、供暖费。“根据有关规定，半封闭式的露台在销售时只按一半的面积收您钱，所以在住建委验收前，我们就把露台做成半封闭的，等验收之后再加装落地窗，统一封成阳台，相当于增加了十六七平方米的室内面积。”售楼人员解释，赠送面积不会被计入房产证，开发商会在购房合同中写明这一点。

【提醒】

链家地产首席分析师张月表示，赠送面积不属于产权面积，通常又不会写入购房合同，所以购房者还得有个心理准备：交房后一旦遇到赠送面积“缩水”的问题，因为没有写进合同，购房人失去了与开发商据理力争的依据。

“买一套送一套”LOFT打起擦边球

由于违反建设规划要求，LOFT如今成了开发商比较忌讳的提法，一些精明的开发商干脆将其纳入了“买房赠面积”的范畴。

“高教新城精装公寓，买一套送一套。”记者日前就接到这样一条短信。致电售楼处时得知，所谓“买一赠一”，其实就是LOFT户型。对于18平方米的面积，38万元一套的总价并不便宜。但销售人员的说法却可能打动人：虽是18平方米，但因LOFT户型挑高，加盖一层后上下使用面积约为35平方米，按每套38万元计算，单价降低到1.1万元。

记者注意到，北京现有不少LOFT楼盘，在宣传时都会声称“买一套送一套”，房产证标注面积只是底层的面积，上面的挑高层是赠送的，如果按双层计算单价能比周边楼盘便宜不少。

按照本市《容积率指标计算规则》，当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，建筑面积的计算值就要按2倍计算。为了减低成本，目前很多在售的LOFT项目一律将层高卡在4.8米。

【提醒】

市规委有关负责人表示，“实为两层却当一层卖”的违规LOFT户型，突破规划指标、擅自增加建筑面积的设计不仅违反合同，建成后更属于违法建筑。

此外，购买LOFT户型还要注意产权年限、物业费、水电费等，在记者的追问之下，高教新城的售楼人员说：“物业费每平方米4.5元，商用水电，50年产权，而且这房子不适合自住，因为没有厨房。”

得房率低系开发商侵占公摊所致

与K2·海棠湾等项目公开打出“买房赠面积”旗号不同，部分开发商是遮遮掩掩地送面积。

“均价每平方米18000元，比周边有的二手房还低。”茉莉雅苑在“十一”前后的低价开盘，一直是销售员在推盘时的重点说法。不过，74.4%的较低得房率(即使用面积占建筑面积的比例)，与公认的80%得房率“行规”相差较大，也在开盘后遭到购房人诟病。为什么这样一个地处新城的楼盘约四分之一的建筑面积都被公摊?

记者在该项目的样板间内找到了答案：该项目样板间内一套90平方米的三居室厨房比户型图上标注的面积大了近一倍。“厨房外侧就是楼道，您入住后可以把这侧的非承重墙打掉，厨房面积也会增大五六平方米，足够放下一套餐桌椅了。”销售人员赵先生说。

但是，住宅设计师张女士则认为，由于赠送面积不计入地块规划容积率，赠送面积比例过大会造成实际的建筑容积率提高。如一个社区的容积率为3.0，如果赠送面积达到40%，容积率实际提高到4.2，导致小区的建筑密度增加，影响居住的舒适性。

【提醒】

张女士强调，赠送面积过大还会导致项目得房率较低，相当于变相提高了房价，使购房人得不偿失。“开发商的做法实际是用公摊面积‘送人情’，这对没有享受到‘送面积’优惠的业主显然不公平。”张女士说，从设计原理来说，大户型位于楼层的端头，可以占用一墙之隔的公共楼道、消防前室;但小户型位于楼层中部，根本享受不到这样的“优惠”。

(作者：刘宇鑫)