如开发商解除与物业管理服务企业的合同，前提是：开发商开发的物业出售没有达到一半以上；当出售的物业达到一半以上时，开发商就无权解聘物业服务企业，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；但是开发商可以就物业服务企业违约追究物业服务企业的违约责任。

一、续签物业合同的程序

物业合同到期后，当事人想要续签的，需要成立业主大会，然后采用集体讨论的形式或者书面征求意见的形式召开业主大会决定续签合同，与物业服务企业续签书面的物业服务合同。

根据《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十二条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

第三十四条

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

二、前期物业管理合同有约束力吗

虽然业主们没有参与选择物业公司，但前期物业管理合同对业主们具有拘束力。

虽然业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。根据《物业管理法》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。

根据《物业管理法》第二十一条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。业主在签订了购房合同后，实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。

所以，即使业主们没有直接参与前期物业管理合同的签订，但是前期物业管理合同对其实有约束力的，其必须履行。

如业主认为前期物业管理公司管理不善，其行为严重违反前期物业管理合同，可以前期物业管理公司严重违约为由，请求违约赔偿。

三、开发商与物业公司合同的签订

对于新竣工的物业而言，一般委托管理合同先由房地产开发商与物业管理企业签订前期物业服务合同，然后在成立业主大会、业主委员会后由业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》。如果业主大会决定选聘新的物业管理企业，业主委员会就不会与前期介入的物业管理企业续签委托合同；即使业主大会同意与原来的由房地产开发商选聘的、前期已介入的物业管理企业续签委托管理合同，它也可能会对原委托管理合同做出一定的修改，即对《前期物业服务合同》修改后形成新的《物业服务合同》。由此可见，房地产开发商的最初委托只是一种临时性的安排，而业主大会的委托才是最终的决定。若招标物业是已使用过的物业，则委托管理合同将直接由业主委员会与中标的物业管理企业签订。

（1）物业服务合同的签订。按照国际惯例，物业委托合同的签订大致应当经历以下几个程序。

①招标人与中标的物业管理企业谈判。谈判重点应放在一些不清晰、不完备的条款之上，其主要内容包括：讨论中标企业的改进意见；变更局部条件；完善不规范条款；修改报价。

②签订谅解备忘录。

③发送中标函或签发意向书。

④拟定并签订合同协议书。

（2）专项服务分包合同的签订。

①专项服务分包合同的内容。专项服务分包合同主要包括以下内容：企业类型，基本管理项目、内容，管理要求，专项管理要求，管理费用，双方权利义务，合同期限，违约责任以及其他条款。

②签订专项服务分包合同应注意的问题。对于投标企业而言，应注意：分包价格确定，违约风险防范，部分风险转移以及奖惩措施等问题。