一、不动产交付未登记的效力
按照民法典的规定,不动产特权的设立、变更、转让和消灭,是以登记为准的,而不是以合同签字盖章为准的。也就是说,签订合同后,还需要到不动产的登记部门进行登记,物权才会发生设立效力。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
二、不动产的交付方式有哪几种
1、习惯交付
该观点认为,对于房屋的交付,可以领取钥匙、交房通知或者在交房通知上签字为表现形式;对于土地的交付,可以实地踏勘土地,验收用地图红线坐标各拐点,核定土地面积无疑后签字确认或者在土地登记时经四邻指界无异后,在地籍调查表上签字确认为表现形式。
2、转移占有交付
该观点认为,对于房屋的转移占有视为交付使用。其依据为:《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
转移占有是指,占有人以法律行为将其占有物交付与他人,受让人因此而取得占有。占有人转移占有,自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有如下特征:1、必须有让与占有的意思表示;2、必须将占有物交付给受让人。因此,转移占有是一种事实状态的占有,但因没有进行登记而不发生所有权转移的效力。
3、法定登记交付
该观点认为,根据《民法典》“第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”的规定,物权在设立和变动时,必须经过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以保护交易安全。物权在设立和变动时之所以要公示,是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度,则不利于物权交易的安全,不利于保护第三人的利益,从而导致财产交易秩序的混乱。
三、动产交付的四种方式:
1、现实交付:是指将标的物的占有直接移转给对方当事人
2、简易交付:是指受让人已经占有动产,如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产,则于物权变动的合意成立时,视为交付。
3、占有改定:即动产物权的让与人与受让人之间特别约定,标的物仍然由出让人继续占有。这样,在物权让与的合意成立时,视为交付,受让人取得间接占有。
4、指示交付:即动产由第三人占有时,出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人,以代替交付。
此外,从存在有学理角度上的拟制交付,是指出让人将标的物的权利凭证(如仓单、提单)交给受让人,以代替现实交付的一种交付方式。
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动产交付是指将动产的占有移转给受让人的法律事实。因为交付就是占有的移转,故也被称为占有的交付。交付的法律意义是公示,即表示动产物权的设立、变更及移转的法律事实。 根据是否将动产实际交付于受让人,可将动产交付方式分为直接交付与间接交付。 直接... 更多>
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