1、出租人的违约责任

（1）未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，还应负责赔偿。

（2）交付的房屋及其附属设施不符合合同要求，或未按合同规定对房屋进行维修养护，危及承租人正常、安全使用的，应负责修理；承租人有权要求支付违约金；给承租人造成损失的，还应负责赔偿。

（3）出卖、转租房屋时，未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的，应负责赔偿损失。

2、承租人的违约责任

（1）未按约定支付租金的，除补交租金外，还应偿付违约金。拖欠租金达到一定期限（私房租赁为6个月）的，出租人得解除合同。

（2）对出租房屋使用不当，造成房屋及其附属设施不合理损害的，应负责恢复原状或者赔偿损失。

（3）擅自转租、转借、换租房屋或利用房屋进行非法活动的，出租人有权解除合同，并得请求支付违约金。

承租人的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，原承租人优先续租。承租人的义务按合同要求正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人。

出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保障承租人正常使用。

承租人和出租人还应当考虑在合同中设置在租赁期届满时，对承租人对所租赁房屋进行装修、装饰等添附物的处置安排。即约定此类添附物承租人自行拆除，恢复原貌；或是由出租人折价购买。

另外在合同中还要规定双方不履行合同或不完全履行合同的处理方法及争议的解决办法。

一、房屋租赁合同纠纷起诉审理内容

1、房屋租赁合同的效力。

（1）房屋租赁合同因租赁标的物为违章建筑而认定无效的，承租人应按照合同约定的租金标准支付占用期间的使用费；承租人以租赁房屋为违章建筑为由要求返还租金的，一般不予支持。

（2）如果人民法院或者仲裁机构已经认定房屋租赁合同因建筑物违法而归于无效，即使违法原因消除（例如房屋后续取得规划许可证或者获得有权机关批准），该合同不能再次转化为有效合同。

2、房屋租赁合同认定无效后的实际损失认定。

《最高人民法院司法观点集成（第三版）》载明：租赁合同认定无效后的实际损失认定，应根据租赁房屋的不同类型实事求是地予以认定。以租赁经营性用房的损失为例：承租人在出租房屋内从事餐饮、酒店、娱乐、商业等经营活动，在租期内租赁合同被认定为无效的，计算损失时，可以合理考虑经营投入、购置设备、经营利润等方面的损失；对于装饰装修损失的计算，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第九条至第十三条规定处理。

3、租赁合同无效后的房屋占用费支付标准。

合同无效后，承租人支付房屋占用费是返还依无效合同所取得财产的一种方式，并不是按照合同约定履行支付租金的合同义务。承租人返还依据无效合同取得的财产即租赁房屋的占有利益，该利益为无形财产，承租人只能采取折价补偿的方式即支付房屋使用费的形式予以返还，一般参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

二、房屋租赁合同纠纷找谁

1、协商解决，协商解决是指合同当事人之间直接磋商，自行解决彼此间发生的合同纠纷。这是合同当事人在自愿、互谅互让基础上，按照法律、法规的规定和合同的约定，解决合同纠纷的一种方式。

2、调解解决，调解解决是指由合同当事人以外的第三人（交易市场管理部门或租房中介）出面调解，使争议双方在互谅互让基础上自愿达成解决纠纷的协议。

3、仲裁，仲裁是指合同当事人将合同纠纷提交国家规定的仲裁机关，由仲裁机关对合同纠纷作出裁决的一种活动。

4、诉讼，诉讼是指合同当事人之间发生租房合同的纠纷而合同中未规定仲裁条款或发生争议后也未达成仲裁协议的情况下，由当事人一方将争议提交有管辖权的法院按诉讼程序审理作出判决的活动。