一、契税
缴税标准:首套90平及以下,网签价×1%,首套90平以上,网签价×1.5%,二套房网签价×3%。契税由买家承担,过户当天交给房管局。
注意一下,这里说的是网签价,买新房只有一个合同价,买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格,合同价就是房子的实际成交价格,网签价是在房管局上面备案和公示的价格,决定了交税多少,买二手房做低网签价是很常见的避税手段。过户指导价是缴税的最低基准价,网签价不能低于过户指导价,否则就按过户指导价交税。
二、增值税及附加
房子未满2年,增值税及附加的征税标准:网签价÷(1+5%)×5.65%
房子已经满2年,普通住宅免征,非普通住宅征税标准:差价÷(1+5%)×5.65%,差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用。
按规定,增值税及附加以及接下来要说的个税应该是由卖家承担的,市场成交惯例却是买家承担所有税费,不过交易时可以协商,在合同中写清楚就行。
三、个税
满五唯一免征。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年,唯一是指卖家在当地交易系统里只有这一套房子。
买二手房最好选满五唯一的,可以节省一笔个税。不过,房东也不是傻子,肯定不会吃亏,所以一般会把节省的税费加到房价上,导致满五唯一的房子报价比较贵,如果实在贵得离谱,那还是算了。
如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房,个税交税标准是:差额×20%,差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用,这种征税方式有个大前提,卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证,如果没有这个凭证,可以采用另一种方式纳税:普通住宅网签价×1%,非普通住宅网签价×2%。实际交个税时,购房者可以二选一,哪种省钱用哪种。
四、中介费
中介费是可以谈的,在房屋总价高或者市场淡季的时候,中介费都有一定的议价空间,但一般不会低于8折。一些新兴的互联网中介收费相对便宜,一般在1.5%左右,主打直买直卖的网站收费更低,比如房多多的2999+0.8%,它上面的房源是卖家挂的,买卖双方直接联系沟通,这类平台只提供一些辅助和保障服务,所以收费普遍都不高。
五、其他费用
下面这些都是小钱,几千块钱搞定。
交易手续费:2.5元/平米×建筑面积,买卖双方都要付。
权属登记费:80元/本,每增加一个产权人增收10元。
权证印花税:个人取得房地产权证按5元/件缴纳。
配图费:25元/本。
贷款抵押登记费:商业及组合贷款200元/套;纯公积金贷款100元/套。
合同公证费:200-400元左右,由引发方支付。
评估费:办贷款一般要评估,费用几百到几千,可协商,交给评估机构。
公共维修基金:上家账户中的结余会过户给下家,是免费赠与还是收费赠与,需要双方协商决定。
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