近日国家税务总局下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号，以下简称新办法)。此办法是在原内资《关于房地产开发企业业务征收企业所得税问题》(国税发[2006]31号)基础上修订的，一是将老政策中与新税法相抵触的地方作了修改，二是针对房地产市场低迷的状态，对一些政策口径、计税毛利率等作了调整。

一、新办法的显著变化点

1、对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点

根据国税发[2006]31号文的规定，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%(含3%),非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%(含20%)，地及地级市的城及郊区不得低于15%(含15%)，其他地区不得低于10%(含10%)。

新办法对上述规定作了两点调整：一是将适用于3%计税毛利率的项目由经济适用房扩大至限价房和危改房。因为这两类房的性质与经济适用房相同。二是基于我国房市现处于低迷状态，因此将非经济适用房项目的计税毛利率都降低了5个百分点。

2、对三项费用可以预提

新办法对三部分费用可以预提：一是出包工程，且限制预提费用不得超过合同总金额的10%;二是公共配套设施，按预算造价合理预提;三是应上交政府的报批报建费用、物业完善费用。而原内资房地产企业不得预提任何费用，外资房地产企业则规定对发生的绿化、道路等配套设施可以预提。新办法允许预提一部分费用，主要是考虑房地产开发企业大多是项目公司，使以后年度发生的成本能得到合理的补偿。

3、销售未完工开发产品取得的收入直接定义为销售收入

原税法下，内外资房地产企业销售未完工开发产品取得的收入都定义为预售收入，只有在达到总局文件规定的完工条件之一时才由预售转为销售。新办法对企业销售未完工开发产品取得的收入直接定义为销售收入。

二、新老税法的衔接

原内外资房地产企业分别适用不同的税收政策，考虑到新老税法的衔接，国家税务总局明确规定：

1、从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。

2、房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。

三、我局加强房地产企业的征管意见

新办法的显著变化对房地产企业来说是一个政策利好。为积极扶持我省房地产企业健康发展，进一步加强房地产企业所得税征管，经我局与省地税局沟通协商，补充以下意见在全省统一执行：

1、从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按新办法第八条规定的计税毛利率执行。

房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局根据《通知》第八条规定的毛利率,并结合不同开发产品联合地税局确定，并报省国税局备案。

2、对按3%计税毛利率执行的经济适用房、限价房和危改房规定了需要向税务机关报送的资料，以及对会计核算的要求。

3、对可以预提的费用，从预提的期限、预提的基数等方面加以规范以加强所得税征管。如当年发生预提费用时，需要向税务机关报送《预提费用明细表》;对预提的费用超过一定的期限应先并入应纳税所得额，待实际发生时再税前扣除。

4、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入可以直接作为业务招待费、广告费和业务宣传费的计提基数，为防止企业重复计提，同时规定企业在会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

5、考虑到原外资房地产企业新老税法衔接，规定外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。