住宅小区停车场产权归属法律分析目前住宅小区内停车场的产权归属和收费问题,一直是物业管理中矛盾的焦点,围绕着上述问题的争议和纠纷一直不断,因此,如何正确的解决小区内公共停车场的产权归属问题,从而对停车场是否应该收费、如何收费、费用如何分配给出法律的解答,是目前法学理论和立法实践中必须面对的一个问题。
由于我国目前尚无统一的物权立法,因此,我们需要从现有的规定出发,借助物权理论研究的成果,进一步的推理,来分析小区内停车场的产权归属问题。
一、住宅小区公共停车场的产权归属
开发建设单位通过划拨、出让、转让等方式获得土地使用权以后,在土地上进行开发建设,形成房屋以及包括道路、绿地、停车场等在内的附属设施。在开发建设单位对小区内的任何财产进行转让前,小区内除土地以外财产的所有权或者土地使用权都是归开发建设单位的。在开发建设单位开始出售住房以后,其他人要获得小区内财产的所有权或者土地使用权只能通过两个途径,一是通过一定的法律行为取得,其中主要是转让和赠与。通过和开发建设单位签订转让合同或者赠与合同取得所有权或者土地使用权。二是按照物权理论当中主物和从物的变动规则取得。在物权理论当中,从物是附属于主物的,当主物的所有权或者使用权发生转移,从物的所有权或者使用权也应当相应的发生转移。同时,按照物权的公示公信原则,物权必须以一定的外部形式表现出来,对于动产,占有是其物权公示的方式;对于不动产,登记是其公示的方式。因此,对于小区内财产权利的转移,同时也要完成法定的公示方式,才能得以实现。如果没有上述的情形,即没有双方关系财产权利转移的合意,也不是从物附属于主物转移,同时还没有一定的公示,就不会发生所有权或者使用权的转移。也就是说,具体到停车场,要判断其所有权或
者使用权是否转移,一要看是否有转移的基础原因,也就是前面论述的两种情况;二要看是否完成了法定的公示要求,也就是是否有产权的登记。除此以外,都不发生物权变动的效果。
小区内公共停车场的情况是很复杂,下面将针对每一种情况分别进行分析:
第一,小区内利用公共道路所设置的停车场。这一类停车场只存在使用权的争议问题。这类停车场的使用权应当是依附于道路的使用权归属的,道路的使用权归谁,在道路上设置的停车场的使用权也就相应的属于谁。那么小区内公共道路的使用权属于谁呢?我认为,小区内的公共道路是作为房屋的从物而存在的。判断一个物是否是从物,两个重要的标准是这个物在效用上是否有独立性,在结构上是否是主物的组成部分。只有那些并不是主物的组成部分,同时又不具有独立的效用,其效用是依附于主物而发挥的物,才可以成为从物。小区内的公共道路在结构是独立于房屋的,同时并不以交通运输为其存在的目的,而主要还是使用房屋的人方便。因此,我认为,小区内的公共道路是作为房屋的一种从物而存在。当房屋的所有权发生转移时,道路的使用权相应的也应当发生转移。房屋的所有权人,也同时成为公共道路的共同使用权人,按照一定的份额享有公共道路的使用权。基于此,在小区公共道路上设置的停车场的使用权,同样也应当属于所有房屋所有权人。
第二,小区内按照规划单独建设的地上停车场。这一类停车场同样只存在使用权的问题。但使用权不存在从物跟随主物发生权利转移的问题,这一类的停车场的使用权发生转移的唯一原因就是根据双方的法律行为,主要的是转让和赠与。具体到实践中,如果开发建设单位和小区内的业主没有就这一类停车场使用权进行约定,这一类停车场的使用权就应当归其投资建设者所有。如果业主和开发建设单位就这一类停车场的使用权进行了约定,则按约定确定其使用权归属,需要注意的是,根据不动产物权必须经登记才发生权利转移的要求,此时,必须办理使用权的变更登记才产生使用权转移的法律效果。当然,开发建设单位也可以同业主约定在这些停车位的使用权不发生转移的前提下,允许业主使用,这种使用在开发建设单位和业主之间产生租赁关系,但此时业主享有的权利是一种债权,而不是一种物权,不具有排他的效力。
第三,小区内的地下停车库。地下停车库和地上停车场又是不同的,地下停车场并不依附于土地,而是已经具有了本身结构上的独立性。因此,地下停车库构成一个独立的物,并不是从物,不产生跟随主物发生权利转移的问题。那么,地下停车库的所有权同样在没有特别的约定时,应当归最初的投资建设者所有。
地下停车场往往是由很多的停车位组成的,这些停车位都是处于同一个封闭的空间内,并不具有结构上的独立性,因此,不能单独成为物权的客体,因此,这些停车位可以根据约定由不同的人使用,但是使用者对其只有债权而没有物权。也就是说开发建设单位不能将地下停车库中的各个停车位的所谓所有权或者使用权分别转移给不同的主体。但是,开发建设单位可以通过合同允许不同的主体分别使用不同的车位,但这种权利只是一种债权,不具有排他的效力。住宅小区停车场产权归属法律分析(2)
二、住宅小区公共停车场产权归属的立法问题
从前面的分析可以看出,确定住宅小区内公共停车场的产权归属,涉及到下列一些最基本的民事制度:
一是物权客体的界定。什么样的物可以成为物权的客体,单独的停车位到底是不是独立的物权的客体。地下停车库和地上停车场在法律性质上是不是有区别等。
二是主物和从物的划分。如前所分析的,从物的权利随主物转移,因此,如何认定主物和从物对于确定某些部位的权利归属非常重要,到底小区内哪些部位可以成为房屋这一主物的从物,需要法律对从物的认定加以明确。
三是物权转移的规则。从物的权利是否随主物转移而转移,所有权或者使用权产生、变更的依据到底有哪些等等。
这些问题都是最基本的民事制度范畴,因而只能通过完善物权立法,在国家基本民事法律制度当中加以解决。在这些最基本的问题确定的前提下,小区内的停车场的产权归属就主要应当通过各民事主体本身的约定来解决,国家立法不可能具体规定到哪一个部位归谁所有。
-
住宅小区停车场的产权是归谁的
434人看过
-
住宅小区停车场产权归属法律分析
96人看过
-
小区公共停车位归谁所有?
154人看过
-
小区停车位产权归属谁
116人看过
-
小区停车场的所有权归谁所有
58人看过
-
小区停车位的产权归谁所有
438人看过
转让合同是指当事人一方将其合同权利、合同义务或者合同权利义务,全部或者部分转让给第三人的合同。根据转让的内容不同,转让合同可以分为债权转让合同、债务承担合同和债权债务概括转让合同三种类型。... 更多>
-
小区公共停车场归谁所有山东在线咨询 2022-11-121、一般归全体业主所有;小区公共停车位未分摊且开发商单独取得车位产权的归开发商所有;部分小区公共停车位属于国家强制配套的人防工程,应归国家所有。 2、法律依据:《民法典》 第二百七十五条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 第三百四十四条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有
-
小区地下停车场产权归谁江苏在线咨询 2022-11-08如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊,这类地下车位办不了产权证,属于全体小区业主所有,开发商无权销售,更无权转让。如果地下车位建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
-
小区地下停车场产权归谁?西藏在线咨询 2022-10-18如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊,这类地下车位办不了产权证,属于全体小区业主所有,开发商无权销售,更无权转让。如果地下车位建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
-
-
小区停车场的共用土地使用权归谁宁夏在线咨询 2022-07-23小区里面停车用的土地使用权:1、如果是开发商向有关部门经过单独审批,用作经营性的停车场的,那么该区域就可以用作经营,因为其使用权不是业主。 2、有些区域(包括道路和绿化带)如果是属于小区业主共有。在这个公共区域停车是否收费,这决定权就握在全体业主手里,或者选举产生的小区业委会手里。 二、即使停车用地是全体业主的,业主中,有人有车或多辆,有人根本没有车。 1、不收费是不可能的,这对无车的业主是不公平