土地增值税清算中成本费用分摊-法师兄

土地增值税清算中成本费用分摊

来源：互联网时间： 2023-05-05 21:21:11 146 人看过

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，从2007年2月1日起，税务机关对符合条件的纳税人开展土地增值税清算工作。

一、多个开发项目的利息费用的分摊

土地增值税暂行条例实施细则第七条规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;在财务费用分摊不清楚、没有银行贷款利息证明的情况下，利息支出按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本计算的金额”之和的5%以内计算扣除。上述两种扣除方法，其实给企业提供了选择的机会，企业可以根据自己的实际情况，测算一下这两种方法哪一种扣除的费用额大，费用额大，增值额就相对较小，缴纳的土地增值税就少。怎样才算“能够按转让房地产项目计算分摊”?税法中并没有明确。企业发生的借款是为多个房地产项目时，利息费用应当分项目核算。企业先要确切地核算利息，进而才能正确地计算利息支出，因为土地增值税政策里面没有单独明确利息应当怎么核算。我们通常用的办法：税法上没有特殊规定的，根据会计规定的要求处理;税法上有特殊规定的，根据税法规定的要求处理。所以，利息费用的计算和归集应当依照《企业会计准则》中有关借款费用的规定执行。下面举例说明：

某房地产开发公司2007年1月1日向银行借入(专门借款)5000万元，贷款利率7.56%;2008年1月1日向银行借款(一般借款)500万元，借款利率为10%;2008年4月1日向银行借款(一般借款)1500万元，借款利率为8%.一号楼工程造价6500万元，其中：2007年2月1日支付1000万元，2007年5月1日支付2000万元，2008年2月1日支付1000万元，2008年6月1支付1500万元，2008年9月1支付500万。工程于2008年竣工结算，余款500万于2008年12月底一次性付清。假设一号楼已符合土地增值税清算条件。

根据上述资料，计算一号楼借款费用应予以资本化的利息费用金额如下：

(1)专门借款利息费用资本化金额=5000×7.56%×2=756万元

(专门借款金额存入银行取得的利息收入或者进行暂行性投资取得投资收益的，应从专门借款利息费用资本化金额中扣除。)

(2)计算一般借款利息费用资本化金额

一般借款利息费用资本化金额=累计资产支出超过专门借款部分的额资产支出加权平均数×所占用一般借款的资本化率

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多增值税相关文章

增值税
土地增值税清算中开发间接费如何审核

一、税收规定企业所得税中的开发间接费开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。国税发〔2009〕31号土地增值税条例规定的开发间接费：《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”上述文件正列举的八项费用。参考湖南2014年7公告：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。二、企业会计制度规定企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用

2023-05-05

192人看过
增值税
土地增值税清算时可以扣除投资入股土地成本吗

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)第一条规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。根据上述规定，贵公司以土地投资入股到房地产企业，参与房地产企业利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。贵公司土地投资到房地产时不属于从事经营活动，不需向房地产企业开具发票，应按土地作价出资额向房地产企业开具具备财务票据基本要素的收款收据。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因此，房地产企业取得贵公司投入的土地，贵公司取得股权。该股权原则上不属于向贵公司支付地价款，不能扣除土地成本。在公开渠道上未查询到河北省的规定，以下地方规定供参考：《山东省地

2023-05-04

346人看过
增值税
合作建房土地增值税清算

协作建房，是开发商在土地施行“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一。应用该方式开发的房地产项目，如今已根本契合国度税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关成绩的告诉》(财税〔2006〕187号)所规则的清算条件。由于《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例施行细则》及相关配套文件不够细化，在清算实务中关于协作建房的断定仍存在一定成绩。本文举例对协作建房相关土地增值税清算成绩停止剖析。甲房地产开发公司(以下简称“甲公司”)与乙经济开发公司(以下简称“乙公司”)签署协作建房协议，共同开发A房地产项目，甲公司担任投入资金及全部开发活动，乙公司将其一切的土地运用权投入该项目，建成后乙公司分得30%的房产(包括住宅及商铺)，甲公司分得其他房产。后经协商，乙公司将分得房产的住宅局部以2000元/平方米出售给甲公司，共分得价款1200万元，其他4000平方米商铺自用，并开具转让土地运用权的发

2023-05-05

358人看过
增值税
土地增值税清算报告模板

以下是土地增值税清算报告范本，相关内容仅供参考。土地增值税清算报告我们接受委托，于_____年_____月____日至____年____月______日，对贵单位(项目)土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况(主要披露以下内容)1、简要评述与土地增值税清算税款有关的内

2023-04-17

413人看过

法律综合知识
纳税人进行土地增值税清算的条件，土地增值税清算应提供什么资料

纳税人进行土地增值税清算的条件包括有，直接转让土地使用权的、开发项目全部竣工且完成销售的等；土地增值税清算应提供的资料包括有，土地增值税清算表、清算说明，以及项目竣工决算报表等。一、纳税人进行土地增值税清算的条件纳税人进行土地增值税清算的条件如下：1．房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2．整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3．直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。二、土地增值税清算应提供什么资料土地增值税清算应提供的资料有：1．土地增值税清算表及其附表。2．房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。3．项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同

2022-08-20

317人看过
法律综合知识
普通住宅土地增值税清算税率

一、普通住宅土地增值税清算税率土地增值税实行四级超率累进税率：（一）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。（二）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。（三）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。（四）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。二、土地增值税与增值税区别（一）土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，用来转让所取得的收入其中包括货币收入、实物收入和其他收入减掉法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承和赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有

2021-10-18

134人看过
增值税
土地增值税清算程序公司破产清算

清算是一种法律程序，社团注销时，必须进行财产清算。土地(tdi)增值税清算程序一、清算条件：凡从事房地产开发的企业应办理清算土地(tdi)增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目。土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额1、符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：(一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。(二)整体转让未竣工的房地产开发项目。(三)直接转让土地使用权的项目。(四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目2、符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(一)纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%(含)以上的。(二)

2023-06-14

432人看过
增值税
土地增值税清算小问题也要算清楚

在日常的土地增值税清算工作中，我们往往会注意土地成本、房地产开发成本、房地产开发费用列支等大的问题，却对代收费用、拆迁补偿安置土地增值税计算等小的问题不够重视，往往导致在土地增值税清算工作中出现纰漏。笔者以为，在土地增值税清算中，不要抓大放小，小问题也要算清楚。代收费用是否可作为加计20%的扣除基数《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)规定，审核代收费用时，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，需要审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;如果当作代收费用计入房价时，还要审核

2023-06-10

293人看过

增值税
土地增值税由“清算”取代“预征”

土地增值税由清算取代预征尽管清算土地增值税的规定早已有之，但因在执行层面上缺乏可操作性，几乎没有房地产企业主动清算。但从2月1日起，房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应进行土地增值税清算。近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳适用范围，以解决目前以预征为主的土地增值税缴纳现状。《通知》还规定，对于已竣工验收的房地产开发项目，其转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可以要求纳税人按照转让房地产收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税清算。据税务人员介绍，所谓土地增值税，是对纳税人转让房地产取得的净增值额征收的一种税种。根

2023-06-10

206人看过
增值税
土地增值税清算新政策解析

国家税务总局下发了《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)，这是国家税务总局在原来下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)和《土地增值税清算业务准则》(国税发〔2007〕132号)基础上，总结完善的最新的清算政策，新政策从2009年6月1日起施行。笔者认为，纳税人应该关注以下几个方面。清算前管理力度加大一是实施项目管理。主管税务机关将从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。二是关注会计核算。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，税务机关将督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。三是实施专用票据。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主

2023-05-05

297人看过
法律综合知识
土地增值税清算时房产费怎么扣除

【问题】土地增值税清算时，如果没有发生财务费用（就是没有借款），在计算房地产费用时是按照5％扣除，还是按照10％扣除？【解答】《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

2023-12-17

416人看过
增值税
土地增值税清算简报怎么写

土地增值税清算简报土地增值税清算报告我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位(项目)土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况(主要披露以下内容)1、简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。2、简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内

2023-05-04

239人看过

增值税
国家对动迁成本分摊和土地增值税计算上有什么具体规定

网友问题：房地产开发企业开发一块地，根据开发计划将该地分为几块分别办理土地使用证、规划许可证、施工许可证等。其中存在回迁成本的分摊问题，居民大多从其中某一区域迁出，如果不在整个项目分摊而是将其成本分摊到迁出的这一区域。将出现该地块只有成本，没有收入的情况，其他地块又虚增了利润，对土地增值税计算又很大影响，对房地产企业非常不公平。请问国家对动迁成本分摊和土地增值税计算上有什么具体规定，是否可以在整个土地上分摊?律师答复：有关财产行为税方面：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。有关企业所得税方面：依据《国家税务总

2023-05-05

204人看过
增值税
土地增值税清算中物业前期介入费是否扣除

问：我单位在进行土地增值税清算过程中，税务机关提出，我公司在开发间接费中列支的“物业前期介入费”(物业公司前期在工地派人工程人员监督工程发生的费用)和“印花税、土地使用税”(印花税为销售和工程合同所需贴花)不得列入开发间接费，请问这样做是否有依据?答：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。根据上述规定，开发间接费用是你公司直接组织、管理开发项目发生的费用。物业公司前期在工地派工程人员监督工程发生的费用

2023-05-03

299人看过