大产权房，指的是经过不动产登记机关依法登记，并颁发给不动产权证书的房屋。而小产权房，指的是不能办理不动产权证书，或者因产权瑕疵无法公开销售的房屋。造成小产权房的原因主要是房屋所在土地未办理国有土地使用权或缴纳土地出让金，或房屋建设未经建设工程规划许可。

无论是大产权房和小产权房，都不是法律概念，而是日常生活和社会实践中一种约定俗成的称谓，因此并没有严谨的法律定义。现实生活中对于小产权房的涵盖范围也没有统一意见和认识。但社会普遍认同在集体土地上建成的房子如果进行出售，即属于小产权房，因为集体土地的所有权人是所在集体，集体以外的人无权使用集体土地，即使购买了集体土地上盖房屋，也无法取得合法的产权。

一、市区小产权属于违建么

小产权的房子是违建。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。

小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。

二、买小产权房子有什么风险

1、没有五证

小产权房是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此没有五证。五证是购房者取得房产证的先决条件，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。

2、拆迁难有补偿

小产权房除了不能办理房产证外，这些便宜房有些属于违章建筑。如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证

小产权房一般房屋质量没人监督，某些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4、配套不完善

小产权房几乎都没有暖气、天然气等，而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有，小区其他绿化环境就更不说了。

5、不能抵押

小产权房由于缺乏产权，在继承时也会很麻烦。即使有产权证，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，自然也就不能抵押。通常来说，购买小产权房是一次性交清房款，或者是分期付款。

6、不能向非本集体成员的第三人转让或出售

有的购房者会说自己本来就是农村户口，而房屋拆迁的安置房就是小产权房。这样的房子有什么问题呢？这个时候购房者要注意小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售。不过这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

7、小产权房无法继承

按照我国规定，只有合法的个人财产才能够继承。而小产权房因为在法律层面上是没有获得房屋的合法权属，充其量是获得了使用权。即使继承人暂时取得了房屋的占用、使用权，也得不到法律的保护，随时可能被轻易地剥夺。