李小姐在广州从事物流行业多年,年收入16万元左右,现在存款约12万元,无其他风险投资。具备理财意识的她已拥有三套物业,一套位于珠江新城,80平方米63万元,房产证出证时间在5年内;另外两套房均在海珠区,是以一次性付款方式投资的一房单位,出房产证已够五年。海珠区这两套房现出租,购入价25万元、50平方米的一套单位,月租1000元/月,另外一套购入价20万元、40平方米的单位,现租800元/月。
李小姐想将其中两套物业卖掉进行新的投资——购买商铺,但心里没什么把握,她想知道应怎样处理这几套物业以及怎样的理财计划才适合她。
理财专家:广州融成理财按揭部总监方创波
融成理财认为,首先应计算出租两套房的年回报率:
目前两套出租房的年回报率:[(1000元/月+800元/月)×12月÷(250000元+200000元)]×100%=4.8%
理财专家认为,这两套房4.8%的回报率相对较低。考虑到商铺出租租金较高,而且未来升值空间较大。李小姐考虑投资商铺的想法是可取的,可将其中两套物业出售,凑足首期款,以按揭贷款方式购买商铺,再出租,以租养供。
第二步,在三套房中选择要出售的物业。
珠江新城物业出房产证未满五年,如果此房出售的话,须交营业税及个人所得税合计630000元×6.5%=40950元。出售成本高,利润空间缩减,不划算,再加上珠江新城的楼价仍有上涨的预期,因此建议继续持有。
而海珠区的两套房,出房产证已满五年,交易时需交纳的税费较少,加上出租的回报率不高,因而可考虑将海珠区两套房出售。
第三步,计算商铺的年回报率
将海珠区两套房出售,初步估算可得收入250000元+200000元=450000元,加上现有存款120000元,合计570000元。
李小姐可考虑购买900000元左右的小区铺,面积45平方米,以500000元作首期款,贷款400000元,贷款期限10年,每月供款40×116.68(每万元每月供款额)=4667.2元。
将该商铺出租,预计可得租金收入每月6000元,可以实现以租养供。目前此类小区铺在海珠区或白云区的新建小区都可以找到。
预计年回报率6000元/月×12月÷900000元×100%=8%。
理财专家提醒:
李小姐购买商铺后,鉴于固定资产投资比例偏大,如果再有大额银行存款,建议购买定期国债或基金。
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