从接受评估委托到评估项目完成，评估工作按以下程序进行：

1。为明确评估的基本事项，应明确以下事项：

（1）评估目的

在与评估委托人充分沟通、认真了解其真实具体的评估需求的基础上，确定评估目的，以及评估报告的预期使用者和预期用途。估价目的的说明应当简洁明了，符合有关规定。（2）起息日根据评估目的确定，以公历表示，具体到该日。

（3）估价对象应在估价委托人指定的基础上，根据估价目的确定。估价对象应当全面、客观，不得遗漏、捏造。法律、行政法规规定，不得出售、出租、抵押、投资或者从事其他活动，不得无偿收回的房地产，不得作为估价对象用于相应的估价目的。

（4）价值类型

价值类型应根据评估目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。

2。

制定评估方案应在明确评估基本项目和初步分析评估项目的基础上进行。鉴定方案应当包括以下内容：（1）鉴定工作内容，包括拟采用的技术路线和方法、收集的信息及其来源渠道等；（2）鉴定工作的质量要求和保证措施；（3）鉴定步骤，时间安排、人员安排和预算。

3。

房地产估价机构和注册房地产估价师应经常收集房地产估价所需的一般资料，掌握房地产市场情况，根据估价项目收集本次估价所需资料，并进行核对，对收集到的信息进行分析整理。

估价所需信息应包括以下几个方面：

（1）反映估价对象状况的信息；

（2）估价对象及其类似房地产的交易、收入、成本等信息；（3）对估价对象所在区域房地产价格有影响的信息；（4）对房地产价格有一般影响的信息。

4。

每个估价项目必须至少有一名注册房地产估价师亲自到估价对象所在地，对估价对象的位置、身体状况和权益进行观察、检查和核对，拍摄反映估价对象外观、内部状况及周边环境、景观的照片，收集估价对象其他信息及相关房地产市场信息，并做好实地调查记录。实地调查记录应当包括实地调查的对象、内容、结果、人员、时间等内容，记录的内容应当真实、客观、准确、完整、清晰。注册房地产估价师和协助实地调查的人员应当在记录上签名或者盖章确认。

因司法拍卖、征收等强制转让、收购房地产，房地产所有人拒绝进入估价对象进行实地调查的，或者估价对象涉及国家秘密，不允许进入估价对象进行实地调查的，可以不进入估价对象进行实地考察，但不进入估价对象进行实地考察的具体原因应当在估价报告中说明。

5。选择评估方法进行计算。（1）注册房地产估价师必须掌握并正确使用比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法。

（2）注册房地产估价师应当在分析比较法、收益法、收益法等方法的适用性后，选择一种或多种方法对估价对象进行评估，根据估价对象及估价对象所在地房地产市场情况，采用成本法和假设开发法。

（3）估价对象可以同时采用两种以上估价方法进行估价的，应当采用两种以上的估价方法进行估价，不得随意选择；需要选择的，应当在估价报告中说明理由。

（4）同类房地产交易多的，采用比较法；收益性房地产盈利的，采用收益法；能够独立开发的，采用成本法；如果房地产具有开发或再开发潜力，开发后的价值可以采用成本法以外的方法进行评估，如比较法、收益法等，则应采用假设开发法。

6。

7。写评估报告。

8。审核评估报告。9提交评估报告。

10。估价资料归档。

评估项目完成后，要按照有关档案管理的规定，及时收集整理与项目有关的各种文字、图表、图像等形式的资料，并对具有保存价值的资料进行分类妥善保存。保存的评估资料至少应包括以下内容：

（1）评估报告；

（2）评估委托书和评估委托合同；

（3）评估委托人提供的作为评估依据的资料；

（4）实地调查记录；

（5）评估报告内部审计记录；

（6）具有重要专业帮助的专业意见。