燕郊落宗事件并非个例,在推动不动产登记的过程中,很多地方都存在类似问题。购房者通过合法手续买到房屋,房本上清楚写着70年产权住宅用地,后来却被告知房屋不能落宗,而陷入“落宗困境”。西南政法大学民商法学院教授、博士生导师侯*跃认为,购房人可以通过以下两种途径主张权利:
第一,向政府部门主张权利。根据《行政诉讼法》《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定,购房者对房屋登记行为不服可提起行政诉讼,房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖。另外,根据《行政诉讼法》与《行政复议法》,不动产登记机构不予办理登记时,购房者可提起行政复议。
第二,可以向开发商主张权利。根据法律规定,如开发商不能依约为购房者办理房屋登记的,购房者可依据商品房买卖合同向开发商提起诉讼主张违约责任,同时,购房人还可以要求解除合同、退还房款。如果开发商在销售过程中未按规定公示相应信息、存在销售欺诈行为的,购房者则可诉请法院撤销商品房买卖合同,并要求开发商承担赔偿损失等民事责任。
长期从事房地产领域诉讼业务的**镇平律师事务所合伙人徐-斌也持同样的观点:“购房者可以主动要求政府对违法销售房屋的开发商进行行政处罚,也可以就此提起行政诉讼,推动政府依法处罚开发商。”
购房者怎样规避产权风险?
无论是买新房还是买二手房,购房者在看房过程中应谨慎,除了看房子本身,还应关注房子的土地性质,具体可以按以下两种方法做:
1、向开发商索取相关资料
为避免这种情况再次出现,购房者在签订商品房买卖合同之前,可向开发商索取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地使用权证、商品房预售许可证等资料。对于二手房,可到当地国土资源局查询土地性质。
2、审查土地性质
购房者要注意审查资料的真伪及其与地块的对应关系,以明确房屋坐落土地的规划、用途、性质等情况,如果是住宅性质就没有问题,如果土地是工业性质,购房者就应该慎重购买。尽量避免因规划或土地问题不能办理不动产登记的法律风险。比如说开发商在拿地后更改土地属性的情况并不鲜见,其最常见的手段便是以“文旅、休闲”、或者“工业园区”等名义拿地,再超标多建住宅,缩水配套,购房者一定要鉴别清楚。
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