石景山法院调研城中村拆迁案审理的难点

2009年，石景山区拆迁面积近300万平方米,涉拆迁居民近2万户,拆迁工程创历史最高。该区老古城、五里坨、刘娘府、西黄村四个城中村地区作为区域经济发展和保障性住房建设用地进行拆迁。为保障拆迁工作平稳进行，维护城中村拆迁居民的合法权益，石景山区法院对09年受理的36件涉城中村拆迁案件调研分析,发现涉城中村拆迁案件审理中存在五个难点问题：

一是房屋权属认定难。

城中村地区实行农村集体土地所有制，没有纳入城市房屋产权登记范围，尤其农村宅基地审批部门历经数次变更，更加大了房屋权属认定的难度。在涉城中村拆迁案件中，当事人提供的作为房屋权属证据的材料往往是七、八十年代，甚至是五十年代的老地契或生产大队建房审批手续，即使是近期农委、规划委的审批手续，建房审批手续往往也不齐全。加之一些历史遗留的房屋存在着产权争议或产权不明的情况，有的经过多次继承、分户、翻建等，当事人难以提供有效的产权证明，造成房屋权属认定的困难，为案件审理增加了难度。

二是违章建筑及违法建设现象比较严重。

城中村居民受利益驱动，私自建设了许多无证房屋，用来出租或作为商业用房进行经营。由于部分违章建筑位于城中村繁华地带，住改商后此类经营收入成为部分城中村居民家庭的重要经济来源。而依照法律规定，对违章建筑不予拆迁补偿。因此，此类案件的审理具有导向性作用，如不能稳妥处理，可能引发群体性事件。

三是城中村拆迁案件调解难。

一方面，随着房地产市场价格的不断上扬和最牛钉子户等新闻报道的负面影响，城中村居民对拆迁安置补偿的期望值增大，且相互间存在攀比心理，形成拖得时间越长、获得补偿越高的错误认识。另一方面，部分城中村居民生活水平确实较低，房屋拆迁补偿资金不足以让部分低收入居民购买商品房，而其购买安置房时对于超出补偿安置面积的部分经济负担过重，容易造成其对拆迁工作的强烈抵触情绪，不愿意接受法院调解。

四是恶意诉讼时有发生。

恶意诉讼在拆迁准备阶段居多，受拆迁补偿较高利益影响，部分城中村居民由于种种原因对涉案房屋没有产权，但又想获得相应的拆迁补偿，于是便以分家析产、物权确认等为由起诉到法院，企图通过生效的法律文书确认其物权，进而达到受补偿的目的。

五是房屋承租人与被拆迁人、拆迁人之间的纠纷日渐凸显。

在审理拆迁房屋涉租赁关系案件中发现，部分私有房屋租赁关系混乱，存在多次转租及实际居住人与承租人不一致的情况，而承租人、居住人均要求获得拆迁补偿。另外，承租人拆迁补偿标准难以确定。由于目前法律、法规中没有承租人拆迁补偿标准明确规定，造成部分商户承租人动辄要求数十万至上百万的停产停业补助，甚至远远高出被拆迁人所得的拆迁补偿款。如不能理顺房屋承租人与被拆迁人和拆迁人三方之间的关系，必然影响拆迁进程的顺利进行。

针对涉城中村拆迁案件的审理难点问题，该院提出五点对策和建议：

一是先拆违，再拆迁，由多部门联动协调，明晰拆迁房屋产权。

由于不同历史阶段的城中村地区宅基地建设审批手续权限归于不同部门，为严格区分违章建筑和合法翻建、扩建房屋，该院建议应由相关部门建立联动协调平台，为拆迁居民房屋产权认证提供便利，确保拆迁补偿的公正性和权威性。

二是提高认识，加强涉拆迁案件排查。

该院要求承办人员充分认识城中村拆迁改建工程对促进区域经济增长的重要作用，加强涉拆迁案件排查工作，做到个案充分预案，总体全面掌握，对涉及征地拆迁纠纷，做到快立、快审、快执，为确保拆迁工作的顺利进行提供充分的法律保障。

三是加强实地调研，全面了解社情民意。

该院受理涉城中村拆迁案件后，要求承办人对涉案房屋相关情况进行实地调研，全面掌握历史情况和社情民意，保护被拆迁人的合法权益。

四是加强法制宣传，预防群体性事件。

针对拆迁准备阶段，城中村地区居民分户、立户较多，且房屋权属纠纷大幅增加的情况，该院将进一步加强拆迁地区居民的针对性法律宣传，选取典型案件举办大型公开庭，通过以案说法的方式引导拆迁居民合理维权，维护区域稳定。

五是区分个案情况，理顺房屋所有权人、承租人、实际居住人之间的法律关系。

在正确适用法律的前提下，加强对各方的释法明理工作，充分利用居委会、调委会等社会资源，加大案件的调解力度，做到案结事了。