一、小产权房赠与合同有效吗

1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

我国法律明文规定，农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售。但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。

因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时买卖对方也表示真实，且不违反法律或社会公共利益，那么在这种情况下，一般会认定该小产权房买卖合同是有效的。

2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

因为农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，买卖双方所签订的房屋买卖协议，是违反我国有关法律、法规强制性规定，一般都会被认定为无效协议。

3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

也就是说，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。

但是，城镇居民在签订小产权房买卖合同后，取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、小产权房租赁合同有效吗

由于你的房屋属于小产权房，属于违法建筑，不过要区分情形判断。如果的确是历史遗留问题，已经申报或者符合申报条件可以办理房产证或者可以办理租赁许可证等情形的，可以认定为租赁合同有效。如果不能符合合法出租的条件，有可能会导致租赁合同无效，对你们不利，不过结合深圳的特殊历史条件，也可能会判合同有效。具体还要结合实际情况确定。对方违约的，可以根据协议的约定确定是否返还押金等。