房产过户行为有效性问题-法师兄

房产过户行为有效性问题

来源：互联网时间： 2023-04-22 15:22:06 334 人看过

网友咨询：

04年李某买了一套门面房，是二手房，房主是王某某，共计70万，当时全部付清，房子买的时候房产证还没有办出来，约定房产证办出来后再过户给李某，后来一直拖着没办。现在房子李某已用了三年，前几天法院来查封，李某才知道这个房子05年的时候过户给王某某的儿子，因王某某的儿子欠他人100多万，现在房子被法院查封了。

过户给王某某儿子的行为是否有效?这种过户行为能不能说明王某某和他儿子是存在恶意的?

两种主要观点：

1、房产过户行为有效，只能请求债权。主要理由：一是房产买卖过户有才能生效，王某将房产过户给其儿子的行为，发生了物权转移的效力。虽李某实际占有房屋，但并没有办理产权过户，对该房没有产权，所以现在只能要求对方返还购房款，并赔偿损失;二是单纯的过户行为不能说明他们恶意。

2、房产过户行为无效，可以请求房屋所有权。一是属于恶意欺诈，这种转让属于无效的民事法律行为;二是王某某与其儿子恶意串通，可以要求法院确认他们的过户无效;

律师答复：

本人倾向于第二种意见，因为我国民法中讲的善意还是恶意，根本上是指有偿还是无偿。王某某把房子过户给儿子未交纳交易税费，说明是一种赠予关系，是无偿的，本人认为这种行为不能和正常发生货币支付的买卖关系对抗，应该认为王某某和儿子是恶意串通，损害买售人权利，应该是无效的。

知识关联：

房产过户应注意事项：

1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或组织机构代码)原件及复印件(加盖公章)，单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取)，受托人身份证原件及复印件;

2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书;

3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件;

4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明;

5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;

6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。

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