一、确定土地使用年限。

70年的居住地；50年的工业土地；教育.科技.文化.健康.体育用地.50年；商业.观光地40年；综合性或其它用地50年。

二、土地使用权出让和划拨分类。

其中最主要的两种获取方式是出让土地使用权和划拨土地使用权。

(1)土地使用权转让：指国家作为土地拥有者，将土地使用权让渡给土地使用者，并由土地使用者将土地使用权转让给国家。在本质上，国家按照土地所有权与使用权分离的原则，将国有土地按约定的面积.价格.使用期.用途及其它条件，允许土地使用者拥有.使用.进行管理。

(2)划拨土地使用权：指土地使用者在缴纳补偿、安置等费用后，经县级以上人民政府依法批准，取得的或无偿取得的、无期限限制的国有土地使用权。分配的土地使用权只能用于公益事业和国家重点工程项目。

此外，土地使用权也可转让.出租及抵押，但应根据不同情况具体认定。

三、土地使用年限的计算方法。

1.购买公共住房.央产房。

买房与央产房同属于福利分房制度下的“产物”。解除福利分房后，已购、央产房也可以上市交易，由于是成本价房屋，所以买主在购买此类房屋时，需缴纳土地出让金。依据该房屋权属的特殊性，将该类型房屋的土地使用年限计算方法分为几个不同的版本。

(1)如果以划拨方式购置了购买公共住房和央产房的土地，即，即，自该建筑物的第一套住房首次进入二手房市场，缴付土地出让金之日起核定土地出让年限。其它住房上市时，按上述方法分别计算其使用年限，最后保证同一宗土地.同一幢建筑的土地到期日相同。

比如：某住宅于一九六六年竣工，该楼首批入住二手房的买卖期是2000年，因此，这幢房子的整体土地使用年限也是从2000年开始计算，也就是说，最后一期土地使用年限是2070年。还有一些业主在2005年卖出了自己的房子，那么买房人的土地使用年限是2070年-2005=65年。同一宗地.同一宗地内同一宗地的出让年限终止日相同。

(2)如果购买的公共住房是通过出让方式取得的，则按照原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》中规定的土地使用年限确定。(通常从完工日期开始计算)

如：某住宅于一九九七年建成，颁发的《国有土地使用证》为《国有土地使用证》，而发放的《国有土地使用证》上标有1997-2067，也就是从一九九七年起，这套房子的土地使用年限就是从一九九七年算起，最后到2067年为止。因此，如果该房子的所有人在2004年卖掉了房子，他们的新土地使用年限是2067-2004=63年。

2.经济适用的住房。

经济型住房的性质比较特殊，开发的整个项目都没有土地使用权证。鉴于此，一般经济适用房的土地使用年限是以房屋最初竣工日期为准。

比如：一栋砖混结构的房子在2000年完工，那么最后一栋房子的土地使用年限是2070年。房子的剩余土地使用期=2070年-购买的时间，例如，购买期是2005年，那么剩下的土地使用期是65年。

3.商品房用地使用年限。

商品住宅土地使用年限从开发商拿地之日起计算。例如，开发商在2000年的时候，土地的使用年限从2000年到2070年不等。A在2005年买下了开发商的房子，剩下的期限是65年(2070年-2005年)。A的房子是在2010年，B买的房子，而B买来的，还有60年的寿命(2070年-2010年)。