限制外地人炒房制订政策应周全

2007年12月24日，上海市发布《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》?下称《意见》?称，上海市房地、发展改革、公安等部门，将研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，合理引导跨地区购房。（1月2日《东方早报》）

此举即使没有具体实施办法和时间表，也很可能在上海的外地人中引起轩然大波。

关于外地人拉高城市房价的推论从来就没有消停过，比较著名的有两个观点。其一，建设部某负责人认为北京房价高“外地人”是一大主因；其二，首都经贸大学人口研究所一周姓博士提出“对外地人和本地人购房实行差异房价”。显然，这两个观点都把“外地人”看成房价上涨的“替罪羊”。

不可否认，“外地人”在一定程度上增加了住房需求，甚至还有个别外地人以炒房为业。但是，这不能成为限制“外地人”购房的理由。笔者认为，城市的管理者应该理性分析房价上涨的原因，并认真检讨自己在房价上涨中扮演了什么角色。

稍有常识的人都应该知道，决定房价涨跌的最终因素是供需关系，供应不足是造成房价高的主要原因。而供应不足则是因为城市管理者存在土地供应不足、打击囤地、囤房不力，影响供应量造成的。从需求角度来说，房价高也不是“外地人”的“罪”，如果要追究原罪的话，笔者认为“罪”依然在城市管理者自己。

这是因为，城市管理者为了加快城市化进程，为了创造更多的GDP，就需要更多创造者，而城市的本地人一方面无法胜任工作，另一方面不愿意去干一些工作，因而城市就以各种方式（比如蓝印户口）吸引“外地人”来“填空”，可以说，“外地人”活跃的城市，城市才有活力，深圳就是明显的例子。如果城市管理者只让“外地人”为自己创造价值，而想把“外地人”推到真空中去生活，这明显是不合理的。

笔者认为，限制“外地人”买房不仅稳定不了房价，而且还有很多负面效应。一是如果限制“外地人”买房，只会促使本地人去炒房或者去占据房源，以便通过出租房屋来获利，在供应和需求总量不变的情况下，房价并不一定如城市管理者所预料的那样会稳定。

二是房价高不仅是人的问题，更是钱的问题，是流动性过剩、投资渠道过窄造成的，限制了“外地人”买房并不等于限制了资金流动，只要流动性过剩局面不改，出台再多的“限外令”对房价也作用不大。资金不能从“外地人”这个渠道进入楼市，也会从其他渠道进入，这样反而增加了政府的调控难度。

三是经济全球化、一体化注定了限制“外地人”买房措施长久不了，因此，只为一个短期房价稳定并没有多大意义，“外地人”这股购买力迟早要释放。现在是一个缓慢的释放过程，如果先限再松，就可能导致购买力集中爆发，不利于楼市健康发展。

四是限制“外地人”买房只能导致更多人在“居住证”上做文章，这样就有可能出现权力寻租、造假证等其他问题出现。其实，公民是国家的公民，并不是某一个省市的公民，在国家的每一个地方都有自由买房、居住的权利。如果限制“外地人”买房，就等于剥夺了“外地人”的居住权。

更重要的是，限制“外地人”买房加深了“外地人”与本地人之间的鸿沟，不利于和谐社会的建设。廉租房和经济适用房排除“外地人”可以理解，限价房不考虑“外地人”也可以容忍，但商品房限制“外地人”购买既让人无法理解更让人难以容忍。

据报道，成都的限价房已向外地人开放，郑州正在筹建农民工公寓，这些都是建设和谐城市的举措，而上海不仅不与这些城市共同为和谐社会建设考虑，反而背道而驰，真是匪夷所思。

总之，限制外地人购房是一种倒退，是城市管理滞后造成的房屋紧缺，与国际化大都市的开放性严重抵触。