1、不动产抵押合同的生效时间

《民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产抵押合同属于设立不动产物权的合同，因此，即使负有履行抵押登记义务的抵押合同义务人未办理物权登记也不影响抵押合同的效力。

2、不动产抵押权的设立应当办理抵押登记

抵押合同是抵押权设立的原因，抵押权设立是合同当事人履行抵押合同的结果，因此仅有抵押合同并不必然导致抵押权的设立。《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。，如果义务人没有履行抵押登记手续，抵押权并没有设立，因此，未办理物权登记的，合同对方不能享有物权的优先受偿权。

一、特殊动产物权变动需要登记吗

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

这是关于对特殊动产物权的变动以登记作为对抗要件的规定。

物权变动的公示根据标的物属性基本分为两种方式，即不动产登记，动产交付。

公示具有两种效力：

1、公示要件主义：公示是物权发生变动的要件。

2、公示对抗主义：公示非物权发生变动的要件，未公示不能对抗善意第三人。

船舶、飞行器和汽车因价值超过普通动产，在法律上被视为一种准不动产。但该类物权变动不采用登记生效主义，该类物权变动并不是在登记时发生效力，其所有权转移一般在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立。但在未进行登记之前，虽然在当事人之间已发生效力，但当事人不得对抗善意第三人主张物权变动的效力。

二、未办理登记的不动产物权合同有效吗

未办理登记前订立的不动产物权合同是有效的。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立之日起生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

根据2021年1月1日起实施生效的《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。