随着“90平方米以下住房要占开发总面积的70%”新政的逐步实施，2007年楼市中小户型供应将会迅速增加，市场供需结构性矛盾有望得到缓解。然而专家也提醒购房者，并不是所有的小户型都值得购买，应按照个人不同需求，从地段、配套、房型以及未来的升值潜力等方面综合考察，选择真正适合自己的小户型。

公建性用地的小户型慎选

根据有关法规，目前我国土地出让类型分为居住用地、工业用地、科教文卫体等福利性质用地、商业旅游娱乐用地、综合或其他用地和农民房用地六大类。其中，第一类就是人们常说的商品房用地，全国统一执行的土地使用年限为70年；第二、三、四、五类为统称为共建性质用地，除第四类土地使用年限为40年外，其余三类均为50年。

专家提醒，土地属性属公建性质的小户型楼盘，本质上并非住宅。除了土地使用年限要比普通住宅用地短以外，还有其他与普通住宅不同的地方：第一，房屋公摊面积更大；第二，税负更高，无法享受住宅所享受的契税优惠；第三，水、电、物业费等使用成本更高；第四，按揭贷款年限更短，通常只有6到10年，贷款首付比例也高达5成；第五，一般情况下没有单独的厨房；第六，无法办理住宅产权证，一般情况下不允许落户(迁户口)等。

对于购买小户型后出租或办公司的投资型购房者而言，这些问题影响并不大；而对自住型购房者而言，这些却会直接影响到自身利益。因此，购房者在签定购房合同前不仅要注意查看“五证”，还一定要注意土地使用权证上载明的使用性质和使用年限，就房屋用途的条款询问清楚，约定明确。

配套不完善的小户型慎选

购买小户型的消费者，经济实力大多不够强，他们对周边各类市政配套的依赖比大户型购买者更高。然而现在有些偏远地段的楼盘，为了迎合市场，也推出大量小户型产品。对于这种项目，普通购房者需要仔细考察。

专家介绍，对小户型物业的配套，无论是自住还是投资，都应从三方面进行考量。首先是生活便利性，看看周边的超市、卖场、医院、学校、幼托、银行、餐饮、文娱等生活配套设施是否齐备。对于一些新兴居住组团，则要看它的各种规划是否完善，配套是否和住宅同步开工建设。

其次是交通状况。小户型购房者拥有私家车的比例通常不高，更依赖公共交通出行，因此要考察项目周边现有公交线路如何，将来是否会有轨道交通等。一般地铁沿线的小户型最值得购买。

再次是居住环境。以小户型为主的楼盘通常居住密度大，人员流动性高，未来物业管理难度大。因此，最好选择那些社区周边绿化状况良好、人文景观丰富、周边居民素质高的楼盘。

第四是升值潜力。很多业主购买小户型是为了过渡，几年后还会二次置业，因此应该挑选具有升值潜力或保值功能较强的区域，而那种周边同等类型项目扎堆、消费购买力低、配套又不完善的区域，则尽量不要选择。

结构不合理的小户型慎选

小户型受建筑面积所限，在房型设计上难度也比较大。个别开发商将小户型看作是大户型的陪衬，设计上不用心，也造成市场中出现了一批结构不合理的小户型。如有些小户型采取“直套式”设计，进深面宽不成比例，居室、厨、卫同在一线，采光、通风不充分；有些得房率低于60%，空间面积低于30平方米，只能摆下一张床、一张桌子和柜子，卫生间只能站进一个人；有些无独立厨房，没有起居的活动空间，没有窗景，储藏室、小阳台、玄关等只是空中楼阁。住在类似的小户型里，既不舒适又不方便，同时也会影响到将来转手时的价格。

据专家介绍，小户型的房型通常在以下三方面容易出现问题。一是过道面积过大或不合理。面积过大会造成浪费，而如果设计不合理，会影响到其他房间的使用。最常见的是走道设计在客厅中间，动静功能不分。

二是区域分割不合理造成浪费。如果在户型设计时将房间分割得不太合理，极容易成面积浪费。比如在本应为餐厅区的地方分割出一个储藏间，结果造成储藏间周围根本无法利用。

三是房间面积比例不当。每个居室都有一定的面积要求，如果小于这个要求时，便会影响其居住功能。比如客卧开间不足，居住其中有局促感；卧室面积过大，挤占客厅面积等。

相关链接：中小套型住宅设计九大原则

建设部住宅建设与产业现代化技术专家委员会委员、《90平方米以下住宅设计要点》研究编制课题组组长赵冠谦在“中国创新\90中小套型住宅设计竞赛”颁奖典礼上指出，中小套型住宅不是低标准、寒酸、贫穷的同义词，设计应坚持以下九大原则。

一、应充分反映居民的居住行为规律，符合生活方便、合理、舒适、安全、健康等要求。

二、要做到功能分区明确，平面布置紧凑，交通路线短捷。

三、各功能空间的面积要适当，通过安排好必要的家具、设备、设施的位置和人体活动的方位，来满足居住需求。

四、室内空间应该适用，可以根据家庭的生命周期、生活模式、职业更换等变化进行调整。

五、应该充分利用空间，比如将餐厅和厨房合起来，将起居室和书房合起来，以提高空间利用效率。

六、应该具有良好的日照、采光、通风，采用实用技术提高室内环境性能。

七、采用多套组合单元，减少公摊面积，并减少多套组合单元间互相干扰、互相遮挡的问题。

八、应积极采用模块化设计，推广全装修，提倡工业化，推进住宅产业化。

九、应控制住宅的面宽，控制窗墙面积比等，以实现节地节能。(BJF04/天闲）