“限购令”是指由国家行政部门颁布施行的一系列以限定在某个行政区域内购房人群特征为核心的抽象行政行为，从制定机关、发文文号、发文对象上来看，无论是中央限购令还是地方限购令都不具备法律法规的属性，均属于内部行政管理性法律文件。

限购政策的出台，是买卖双方在订立合同之后出现的情形，买卖双方在订立合同之前均不知情，应属于情势发生了重大变更。“情势变更”原则是指合同订立后原据以订约的客观环境发生双方不可预见、不可避免、不可克服的巨大变化，导致如继续履行合同将显失公平、违背合同目的或没有必要的，双方可请求法院或者仲裁机构裁定解除或变更合同，并免除双方由此而生的违约责任。

政府、银行相关房贷政策的调整，应该属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，因为合同买卖双方对于房贷政策的调整是不能预见和左右的，而如果买方继续按照双方订立的合同约定履行相应义务，将会使其在订立合同时的目的无法实现。

购房者和开发商签订商品房买卖合同以后，政府出台了限购令政策，使购房者丧失了购房的资质，而限购令政策的实施，是导致双方合同无法履行的原因。在履行合同过程中，购房者和开发商均没有违约行为，合同无法履行双方均无过错。根据《商品房买卖合同纠纷审理解释》的规定，开发商应当退还购房者的房款。当然因双方均无过错，所以双方也自然没有权利，要求对方赔偿损失。

一、限购令下买房需要注意什么

(一)未满18岁禁买商品房

户籍家庭和常住非户籍家庭(家庭包括夫妻双方和未成年子女，“常住”认定标准为能够提供在本市1年以上的纳税证明或社保证明)只能新购1套商品住宅，非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。与其他城市不同的是，18岁以下的未成年人不得单独购买商品房，堵住投资者钻空子的机会。外国人、外资企业购房则按住建部有关政策严格执行。

(二)三套房难用公积金贷款

第2套房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第3套及以上房贷全面停贷。

为杜绝各种变相实现3套房贷的可能性，禁止各商业银行发放消费性贷款用于购买住房，禁止发放浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款；禁止在全额还款前追加贷款。

住房公积金同步实行差别化信贷政策，购买经济适用住房和90平方米以下首套商品住房的，首付比例仍可为2成；首次购房但建筑面积超过90平方米的，首付比例为3成；特别要求第2套房贷的，首付比例不低于5成，第3套及以上房贷的，全面停贷。