从实践角度而言，房屋租赁合同，承租人（按月、季度、半年）支付租金已司空见惯，关键在于出租人让渡的是使用权，故租金的支付与买卖合同纠纷中分期付款（所有权转移）有些不同。

当然，从理论层面探讨，有观点认为，租金属于定期给付之债，而不是分期给付之债。定期给付之债，每次给付的是不同笔债务，而分期给付之债，每次给付的均是同一笔债务的部分。

一、最高院就租金、借贷中分期履行诉讼时效的不同答复

具体而言，以租赁与借贷、买卖纠纷中分期履行的合同诉讼时效的问题，法律思路大同小异，但倾向性意见似乎迥异。

A.关于租金分期的问题:

2004年4月6日，最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复

法函[2004]23号

云南省高级人民法院：

你院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究，答复如下：

对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。

此复。

B.关于借款、买卖合同的分期履行问题：

2000年10月26日，最高人民法院关于借款合同中约定借款分期偿还应如何计算诉讼时效期间的答复

法经[2000]244号

山东省高级法院：

你院鲁法经（1999）25号《关于借款合同中约定分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

在借款、买卖合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。

此复

综上，A、B两种情形，现行均有效。但分期履行的诉讼时效计算点是不同的；二者的区分关键在于是同一笔债务，还是不同笔债务。当然，将租金（继续性租金债务）每期均视为独立完整的债权债务，起算点自然是该期债务履行届满之日次日起算。

二、最高人民法院正式颁文，对分期履行诉讼时效似乎一锤定音

无论是从时间的新颖性还是文件的正规、官方性，2008年9月1日《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》都显得提纲挈领，高大上的范儿。

尤其是第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。仿佛直插胸臆，了解上述的诸多纷扰。

实则不然，该条款依旧未能详细界定同一债务分期履行的症结，故在2008年9月人民法院出版社第一版的《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》中，最高院民事审判第二庭，在书中区分了定期给付之债及分期给付之债的问题，但认为，定期给付之债问题争议较大，在讨论中未形成倾向性意见，故本司法解释对该问题并没有规定。

三、实践中，对分期履行债务的诉讼时效裁判标准

但无论理论中如何争议，司法实践中总是要有个硬尺，给裁判带来规范性的基础。

A.上海高院：

有一个流传甚广的文件，上海高院对于租赁合同纠纷中租金诉讼时效的规定：我庭曾经对约定分期支付的租金诉讼时效如何计算作过解答，即诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算，适用1年的诉讼时效。

该规定的结论性意见为：鉴此，在最高人民法院作出明确司法解释前，我们的意见是，租金给付请求权的时效起算从约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算是恰当的。

B.北京高院：

2013年12月19日，北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答

京高法发﹝2013﹞462号）中认为，

房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。

上述中，两个法院的观点并不一致，可执一词，那么，援引一个最高院的判决：

C.最高法院：

最高人民法院（2011）民提字第304号民事判决书

秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案--【审理法官】王闯，王富博，张颖，【审结日期】2011.12.02

争议焦点：1.双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，后因承租方未按期缴纳租金发生纠纷的，诉讼时效应如何起算?

案例要旨：诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效的期间为两年，自当事人知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。

补充：其实，上海高院的文件恰恰对该判决的观点进行了一定的剖析，甚至反向解读；从时间上而言，北京高院的意见出台在后，或许参考了最高院的个案裁判观点，毕竟最高的经典裁判个案，往往有指导意义。

综上，从时间角度还是级别，似乎有一定的指导意义的是，关于分期支付租赁点的问题，总体的倾向性观点，似乎应为分期支付租金纠纷的诉讼时效应自最后一期租金约定支付期间届满次日计算。

附送：最高人民法院在信达公司合肥办事处诉中国医药集团总公司等借款担保合同纠纷案民事判决书（[2004]民二终字第54号）指出：借款合同中明确约定了全部债务的分期履行期限，据此借款合同约定的权利义务具有不可分性，同时保证合同没有约定保证期间，六药厂承担保证责任的保证期间应当确定为主债务履行期届满之日起两年。