2009年1月29日，某市房地产部门向**公司颁发了《房地产开发企业资质证书》，资质证书上记载的有效期为2010年4月30日。2009年10月12日，市房产部门以**公司1998年至2007年在房地产项目开发过程中存在不良行为为由，决定注销房地产开发企业资质证书，根据建设部颁布的《房地产开发企业资质管理条例》第十七条第一款的规定，**公司在本案审理过程中对其提起行政诉讼，不反对**公司存在不正当经营行为，而争议的焦点主要集中在被起诉的房地产主管部门吊销房地产开发企业资质证书的行为性质以及是否符合法定程序上，一种观点认为这属于行政许可的注销行为《中华人民共和国行政许可法》第七十条规定。由于法律没有专门的行政许可撤销程序，房地产主管部门作出的撤销决定并不违法，应当予以驳回。另一种观点认为，这属于《中华人民共和国行政处罚法》第八条规定的吊销许可证行政处罚，应当依法告知听证权。房地产主管部门未告知听证权，属于非法程序，本案争议的焦点是如何界定取消房地产企业开发资质证书行为的性质，**公司称是行政处罚，房产部门称是行政许可注销。行政处罚与行政许可的撤销有相似之处。例如，它们是行政主体具有直接外部法律效力的单方面法律行为，但在法律适用上存在明显差异。行政处罚应当适用《行政处罚法》的有关规定，而行政许可的撤销主要由《行政许可法》规定。最后，经过审理，法院认定是行政处罚，行政处罚是否属于行政相对人违反行政义务的处分，是区分行政处罚与行政许可撤销的基本标准行政主体对行政相对人违反行政义务的处罚。因此，处罚对象是相对人违反行政义务的行为，而处罚的性质是行政处罚的基本特征。

行政许可法中的撤销行政许可，是指行政许可机关依法撤销行政许可证或者公告行政许可无效法律程序是以特定事实的出现为基础的。这里的具体事实往往是客观事实，与被许可人的违法行为无关。因此，撤销行政许可不具有处分的性质。如《行政许可法》第七十条第（一）款第（二）项第（三）项第（五）项规定，应当在许可有效期满、被许可人主体资格消灭、发生不可抗力时予以撤销。即使本条第（四）项“依法撤销、撤销行政许可，或者依法撤销行政许可证”，虽然撤销、撤销可能涉及被许可人的违法行为，但撤销、撤销的直接依据是撤销、撤销的生效决定，即行政许可已经无效的客观事实，不是直接侵害被许可人的违法行为。虽然《行政许可法》第七十条第（六）项“法律、法规规定应当撤销行政许可的其他情形”是总则，但基于立法的统一性和系统性，应当认为，此处撤销的含义和性质仍与前五项一致，即不是对被许可人违反义务的制裁。只有这样理解，才能使其区别于行政处罚，成为一个有意义的法律概念。只有这样，才能有效落实《行政处罚法》关于处罚程序的规定，保障被处罚人的陈述权和辩护权

因企业不良经营行为而注销房地产企业开发资质证书是一种处罚针对房地产开发企业的违法行为，取消房地产开发企业开发资质证书的直接法律依据是建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》。《条例》第十七条第一款规定，房地产开发企业资质实行年检制度。对不符合原资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门降级或者注销资质证书。本案中，房地产主管部门对**公司的不良经营行为按上述规定注销了该公司的房地产企业开发资质证书，是对该公司违法行为的处罚。其性质属于行政处罚，不是撤销行政许可，《行政处罚法》第四十二条规定，房地产企业因不良经营行为注销房地产开发资质证书，应当适用《行政处罚法》规定的听证程序行政机关作出吊销许可证、执照等行政处罚决定的，应当告知当事人举行听证的权利。根据《建设部房地产开发企业资质管理条例》第三条规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业不得从事房地产开发经营业务，即：，取得房地产开发资质证书是从事房地产开发经营业务的在先行政许可。因此，取消资质证书实质上是剥夺**公司作为房地产开发企业的房地产开发经营许可证，即吊销许可证。房地产主管部门依法应当告知**公司有权举行听证。不告知的，属于违法行为，依法应当撤销。

应当注意的是，即使与《房地产开发企业资质管理条例》第十七条第一款规定的注销资质证书相同，有两种不同的情况。一是取消经营行为恶劣的房地产开发企业资质证书，也是如此。二是取消不符合原资质条件的房地产开发企业资质证书。前者应界定为行政处罚，后者应界定为取消行政处罚。原因是《房地产开发企业资质管理规定》对房地产开发企业在注册资本、开发经营年限、以往施工质量、专业技术人员、技术人员等方面的资质等级条件进行了规定，etc“不符合原资格条件”是对具体事实的客观描述，由此导致的资格证书注销属于行政许可的注销，而不是行政处罚