一、已办理预售能否在建工程抵押

当涉及到已办理预售的房地产项目是否可以在建工程抵押时，我们首先需要明确一点：办理了预售的房地产项目是可以办理在建工程抵押的。

1．根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条的规定，明确指出了债务人或者第三人有权处分的财产可以抵押的范围，其中就包括了“正在建造的建筑物”。

2．虽然办理了预售的房地产项目可以办理在建工程抵押，但在实际操作中还需要注意一些细节问题。

3．在抵押过程中需要确保预售的商品房与抵押的在建工程之间没有产生冲突或重叠，以确保各方权益得到保障。

二、预售证的抵押问题

在谈到预售证的抵押问题时，我们首先需要明确一个概念：预售证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，并非可以直接作为抵押物的财产。

1．根据相关法律法规的规定，开发商在取得预售许可证后，不能再将土地进行抵押。

2．因为一旦办理了预售许可证，预售的房地产就已经具有了销售资格，其权益已经得到了明确的保障。

3．如果再将土地进行抵押，就构成了重复抵押的行为，这不仅违反了法律法规的规定，也会损害购房者的合法权益。

因此，对于已经取得预售许可证的房地产项目来说，其土地是不能再进行抵押的。

三、预售后土地重复抵押可行性

在讨论了预售证的抵押问题后，我们再来探讨一下预售后土地重复抵押的可行性。

1．根据前面的分析我们可以知道，一旦房地产项目取得了预售许可证并进行了预售活动，其土地就不能再进行抵押了。

2．因为预售活动意味着开发商已经将部分或全部房屋的销售权转让给了购房者，而购房者对于所购房屋享有的是完整的所有权。如果开发商再将土地进行抵押，就会损害购房者的合法权益。

3．从法律法规的角度来看，《城市房地产管理法》等相关法律也明确规定了商品房预售的条件和程序，其中就包括了对于土地使用权出让金、建设工程规划许可证等方面的要求。

4．如果开发商在预售后再将土地进行抵押，就会违反这些法律法规的规定。

综上所述，预售后土地重复抵押是不可行的。开发商在取得预售许可证并进行了预售活动后，其土地就不能再进行抵押了。

《中华人民共和国民法典》第三百九十五条