前期管理的小区（房开请的物业公司）

解决办法：成立业主委员会后原有合同自然终止，业主委员会聘请新物业公司

已是业主委员会聘请的

解决办法：征集20%的人同意，请求主管部门协助开业主大会，解除合同。

一、物业管理合同续签有哪些注意事项？

1、要明确业主委员会的权利。

除了《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利外，其他一些权利，也应在服务合同里明确约定。例如业主委员会对物业公司有监督权。但是，如果这种权利没有相应保障的话，实践中是无法行使的，物业公司一般对业主委员会的建议和监督根本不予理睬，所以只能是业主委员会控制住了物业公司主要的经济来源后，才能有效地监督制约物业公司。因此，业主委员会在和物业公司签合同时，可以约定物业公司在收取物业费后，将该费用存于业主委员会的账户，由业主委员会根据小区费用的支出情况分期拨付给物业公司；业主委员会对物业公司的财务具有调查权和监督权、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。

2、要明确物业公司的权利和义务。

本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务。这里需要提醒的是，合同中还尽可能的明确违约责任，例如因保安失职，导致业主的物品被盗等问题，物业公司应如何承担赔偿责任；物业公司在使用物业费时，都必须有明确的记录，并向业主委员会公开全部的账簿等义务，如果不公开，则承担何种违约责任。

《民法典》（2021年1月1日起实施）第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

二、前期物业服务合同从什么时候终止

前期物业服务合同从签订新的物业服务合同的时候终止。

根据《物业管理条例》规定，对于前期物业服务合同没有规定合同期限，也就是说可以签订有期限和无期限的前期物业服务合同，只是规定在业主大会成立后业主大会决定与物业公司或其他物业公司签订了物业服务合同或业主大会的执行机构业委会通知物业公司撤离进行自治管理，前期物业服务合同失效。

我国《民法典》规定，业主大会对物业管理区域可以进行自治管理，聘请物业管理专业人员进行物业管理区域日常管理服务也可以选聘物业公司进行管理区域的管理服务。

前期物业服务合同的期限不是合同的重要指标，如果业主大会在合同到期后仍没有成立，前期物业服务合同继续有效。

三、物业合同快到期，怎么跟物业合同解聘

在物业合同到期时，业主想要解聘物业公司的，需要通过业主大会进行：

按《物业管理条例》规定，小区业主是有权选聘、解聘物业公司的，但必须是通过业主大会或业主委员会进行。

因为物业公司的选聘、解聘，关系到全体业主的利益，理应由全体业主的意志确定的物业公司提供物业服务。

因此，在物业合同到期时，全体业主可以提前三个月召开业主大会，决定是否解聘物业公司，只要业主大会过半数同意，就可以解聘物业公司了。

只是在实践中，经常会遇到以下两个问题：

小区难以召开业主大会或没有业主委员会。这是很多小区都会出现的一种情况，但业主想要解聘物业公司的，就必须召开业主大会，并且半数以上的业主通过解聘决议，否则无法解聘物业。

其实这也是一个选任业主委员会成员的好机会，借助召开业主大会的时机促成业委会，以后处理小区事务就省时省力了，可以说是一劳永逸的事情。

小区原物业在合同到期后，耍赖强留在小区。尽管这些年来，随着相关法律法规的完善和政府的整治，物业强买强卖的现象少了，但是仍然有小区会出现这种情况。这时，业主可以向当地的政府主管部门反映投诉，又或者收集证据资料到法院起诉，要求原物业公司交接工作后，搬走，并赔偿损失。