农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。通常我们所说的赠与农村宅基地，实质上是在说宅基地的使用权，毕竟宅基地的所有权归集体，个人也不能享有所有权。那么将宅基地赠与他人需要满足哪些条件呢?一、要签订书面赠与协议;二、赠与双方均是同一集体经济组织成员，宅基地赠与集体经济组织以外的成员，赠与行为可被认定无效;三、受赠人名下没有宅基地，否则违反“一户一宅”的规定，受赠的宅基地将不能过户;四、已经确权登记的宅基地需要双方完成过户登记，未确权登记的宅基地由双方完成交接。

一、宅基地使用权的特征

（一）宅基地使用权的主体具有特定性，原则上限于农村居民

在现行规则之下，宅基地使用权人是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。

值得注意的是，《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条第2、3款规定，城镇非农业户口居民，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，亦可成为宅基地使用权的主体。这一规定沿袭了1986年《土地管理法》的规定，但现行《土地管理法》已将其删除。这些人如已加人农村集体经济组织，成为其中一员，自可申请取得宅基地使用权，否则，依我国《立法法》所确立的下位法不得超越上位法的法治原则，这些人将无从取得宅基地使用权。就这些人已经合法取得的宅基地使用权，自应予以承认和保护。

虽然《土地管理法》第62条第1款中规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，但这并不能说明宅基地使用权的主体就是农村中的户。该规定是出于宅基地管理的考虑，强调村民的一户与宅基地的一处相对应，是对宅基地使用权初始取得的限制。

（二）宅基地使用权的客体具有特定性，限于集体所有土地

《民法典》第362条将宅基地使用权的客体界定为集体所有的土地，排除了在国有土地上设定宅基地使用权的可能性。

《土地管理法》第62条第3款规定：农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。城镇建设用地规模范围内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。

（三）宅基地使用权的内容具有特定性，仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施

《民法典》第362条将宅基地使用权的内容界定为占有和使用集体所有的土地，利用该土地建造住宅及其附属设施，包括农村村民所建住房以及与居住生活有关的其他建筑物和设施，如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚、猪圈等。这里将土地利用用途作了限定，体现了用途管制的基本思想，但将宅基地使用权的权能仅表述为占有和使用，非如《民法典》上用益物权的占有、使用和收益，限制了权利主体实现其权利的其他可能性。试点政策中，利用宅基地开展农家乐、民宿、乡村旅游等，实际上已经脱逸出了宅基地使用权的用途管制目标。

（四）宅基地使用权的初始取得具有无偿性

宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由集体经济组织成员无偿取得、无偿使用。但宅基地无偿使用制度已经成为农村宅基地分配不均、批少占多等问题的制度性基础。《试点意见》指出，对因历史原因形成的超标准占用宅基地和一户多宅的，以及非集体经济组织成员通过继承房屋等占有的宅基地，由农村集体经济组织主导，探索实行有偿使用。宅基地有偿分配不会过度增加农民的负担。一则有偿使用费主要用于村公共基础设施建设；二则收费标准的确立参酌了当地的经济发展水平和不同的区位条件；三则就经济困难的农户还可结合扶贫政策给予经济补助，对农民弱势群体的特殊保护不能通过限制其法律权利的行使来实现，而应当采取政策扶持等方式。宅基地有偿分配在一定程度上限制了没有实际需求的农户申请宅基地的冲动，提高了宅基地利用的效率。

（五）宅基地使用权没有期限限制

我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定，宅基地使用权不因期限届满而消灭。因此，宅基地使用权是没有使用期限限制的用益物权。

二、农村宅基地买卖是否合法？

1、农村宅基地，是农村的农户或者个人用作住宅基地而占有、利用本集体的土地。包括了已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地三种类型。

2、国家虽然对涉及农村房屋、宅基地买卖做了一些规定，但实践中的地方性法规、规章乃至按照政策制定的章程、规约成为调整纠纷的主要依据，原则上禁止了集体土地使用权进入市场用于非农业建设，转为建设用地使用权。

3、宅基地作为村民建房用地，其可直接用于非农业建设，对宅基地使用权的流转法律未作禁止性规定，但是在具体如何转让方面，《土地管理法》只是从管理的角度规定了宅基地使用权的批准或者是不予批准，仅是规范了建房行为而非买卖行为。导致各地在实践中出现了不统一的情形。

4、对于农村房屋买卖，一些地区也规定了农村房屋须在特定主体间转让。集体土地上建成的房屋需要转让的，居住房屋转让的受让人是房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。

5、集体土地上建成的房屋需转让给前款规定以外的受让人的，应当在依法办理了集体土地的征用手续后，方可依照本办法的规定办理转让手续。