从法律的角度看，住房抵押是一种担保，是一种法律关系，它具有以下特点：（1）住房抵押是对原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，住房抵押权是下级合同。它以原主合同合法有效的存在为前提，不能独立存在。（2）抵押房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常由抵押人保管。保管人应当妥善保管抵押房屋。（3）当负有清偿义务的一方当事人不履行债务时，房屋抵押人可以不依赖债务人的行为，直接行使房屋抵押权，实现其权利。（4）抵押财产必须是房屋。房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人。抵押人必须拥有抵押房屋的所有权。抵押房屋为国有房屋的，抵押人有权处分抵押房屋。（5）住房抵押权的设定一般采用书面形式，担保范围应当明确。（6）房屋抵押后，抵押人不会丧失房屋所有权，因此，抵押人应当承担房屋意外灭失的风险。住房抵押权是一种担保物权。房屋抵押人未经房屋抵押人同意将抵押房屋转让给第三人的，房屋抵押人对抵押房屋有追索权，房屋受让人遭受的损失由房屋抵押人承担。房屋抵押人是法律关系中的一方，既有权利又有义务。抵押人享有下列权利：（1）抵押人对抵押房屋享有所有权，并有权从抵押房屋中取得各种收益。（二）抵押人有处分抵押房屋的权利，但转让抵押房屋，必须事先征得抵押权人的同意。（三）抵押房屋可以多次抵押，但若干房屋抵押权担保的债权总额不得超过抵押房屋的价值。（4）抵押房屋可以出租。房屋抵押人的主要义务是妥善保管房屋。因抵押人侵害抵押房屋造成抵押房屋价值减少的，抵押人应当恢复抵押房屋的原状或者提供相当于减少价值的担保。抵押房屋毁损、灭失的，抵押人应当用其他财产抵减抵押房屋。因不可抗力或者其他不能归责于抵押人的原因致使抵押房屋毁损、灭失的，抵押人可以向该房屋的抵押权人提供担保并享有赔偿请求权，也可以将赔偿请求权转让给抵押权人免除。此外，抵押人还有通知义务。第三人对抵押房屋行使权利或者主张权利时，应当及时通知抵押权人，保护抵押权人的优先受偿权。