一、租赁合同的最长期限是多久？

租赁合同期限最长不得超过二十年，租赁期限届满承租人应当及时退房；超过二十年的部分视为不定期租赁，双方都有任意解除权；如需续租可以与房东协商，重新签订房屋租赁协议。

《中华人民共和国民法典》第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《中华人民共和国民法典》第七百三十三条

租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

二、租赁期限约定不明怎么办？

租赁期限约定不明与未约定租赁期限不同，前者是指双方对租赁期限有约定，但仍然无法明确具体的租赁期限，而后者是指双方对租赁期限未作约定。二者所产生的法律效果相同，即视为不定期租赁，任何一方均可随时解除租赁合同。对于未约定租赁期限的，一般较容易解决，然而对租赁期限约定不明实践中各类纠纷较多。

要解决租赁期限约定不明所产生的纠纷，首先要判断哪些情况属于租赁期限约定不明。“期限”从其定义来看是指法律规定或当事人约定的一定时间，期限由事件构成，并以将来确定要发生的事实为内容。构成期限的事实，亦称为期限。根据该定义，举例来说，某一特定的自然人死亡这一事实可成为期限，因为，该自然人的死亡是将来确定要发生的事实。

回到本文所讨论的租赁期限问题，租赁期限是指双方当事人约定的租赁关系终止的时间，终止时间如果能够被确定的，则租赁期限约定明确，不会产生约定不明的纠纷。租赁期限是否明确的关键在于，双方约定的事项是否是将来确定发生的。

在租赁关系中，往往会涉及到两个比较重要的期限，一个是交付租赁物的期限，还有一个则是租赁关系终止后，承租人向出租人返还租赁物的期限。一般来讲，租赁双方应该在租赁合同中明确以上两个期限，并按照约定的期限交付或者返还租赁物。如果当事人对于交付或者返还租赁物的期限没有约定或约定不明确的，首先由当事人协议补充，达不成补充协议的，根据合同相关的条款或交易习惯确定，仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。