作者:张黔林
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李先生和刘先生在2009年6月1日通过中介订立了一份由三方签署的《购房协议》,约定李先生以260万元购买刘先生的一套房产,签《购房协议》当日支付定金5万元,6月10日前支付首付款20万元(含5万元定金),8月1日前签订房地产买卖合同,签买卖合同当日再支付房款30万元,在签买卖合同后60日内办理过户交易手续,办理过户交易手续当日交付房屋,剩余房款由李先生通过银行贷款支付。此外,还约定如买卖双方中任一方擅自终止协议,应向中介方支付总房价的2%的补偿款。
合同签订后,李先生按约支付了定金和首期款,但到签订买卖合同时,刘先生却不愿意签《上海市房地产买卖合同》。刘先生认为《购房协议》只是居间合同而不是买卖合同,因此仅同意返还已收房款及定金,而李先生则认为刘先生是看到房价上涨想毁约,尽管双方没有签正式的买卖合同,但《购房协议》对每期房款的支付方式和金额,以及过户和交房的时间都已明确约定,因此应当依据《购房协议》继续完成交易。
买卖双方签订的协议,不管名称叫做《居间合同》还是《定金合同》或者《购房协议》,只要这些协议中具备买卖合同的主要内容,那么这些协议就是买卖合同而不仅仅是居间合同,可以认定双方买卖关系成立。在一方反悔时,另一方可以要求继续履行或者要求对方承担其它违约责任。
上海市高院曾下发文件认为《上海市房地产买卖合同》是上海市工商局等行政管理部门制订的示范文本,买卖双方当事人可以采用、参照示范文本订立买卖合同,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此,买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况,予以区别对待:如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的,从其约定。如双方并未做出上述约定,而双方已签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容,应视为买卖合同成立,并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》,只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的,不影响原已成立的合同关系。
因此,合同是什么性质不能仅仅看合同的名称而是要看合同的具体内容,如果一份合同不仅包括买卖双方与居间方的法律关系,还包括买卖双方已确定的具体买卖条件,那么这份合同就是买卖合同和居间合同,具有两个合同的内容和性质,而不能认为只能是一份居间合同。
就前面的案件来看,买卖双方及中介签署的《购房协议》已经具备了买卖合同的主要内容,因此就是一份买卖合同,李先生作为守约方,可以要求刘先生继续履行合同,也可以行使合同解除权并要求刘先生赔偿经济损失(如房价上涨后的差价损失)或支付违约金。
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