房贷新规一条条出台，贷款利息又一降再降，再加上临近年末，对许多人而言，现在是重新审视家庭房贷，重做计划的好时节了。往年这个时候都是提前还贷的高峰，但今年，很多“房奴”开始打起了“小算盘”：“降息了，手头的闲钱是提前还掉好呢还是用来投资？”个人投资赚钱难亏钱易安全意识强的市民还应以提前还贷为主市民蒋先生的房贷还有20多万元没有还清，到10月底，他积攒了6万元，准备向银行申请提前还上6万元。但还没有到正式还款时间，贷款利率连续下调、房贷新政出台让蒋先生改了主意：“把这笔钱放到明年再还，就可以执行新的利率了，而且，说不定今年还会降息，明年还款应该能省下不少钱吧。”但也有人觉得，今年的投资环境不好，不管是股票还是理财产品，投什么就亏什么，还不如把这些钱直接用来还贷款，这样心里也舒坦。对此，工商银行高新支行财富管理中心陈凌云认为，降息通道中，是否提前还款也要因人而异。“如果客户购买的房产以投资为主，且房价已经有了一定的涨幅，而本身的工作也不是很稳定，我建议还是提早还掉。如果客户购买的是首套自住房，且符合‘首付2成，利率7折’的条件，我建议他(她)还是要享受这个政策带来的优惠。”据记者了解，如果部分市民能享受到明年最优惠的7折房贷利率，5年期以上的房贷利率应为5.04%，而5年期存款利率是5.13%，那么，有了闲钱的客户，提前还房贷不如存银行划算。对于是不是提前还贷，陈凌云认为，关键要看市民的投资收益能不能高于贷款利率，如果前者明显高，就不必提前还款。但目前投资环境不尽如人意，能够获得较高投资收益的渠道很少，安全意识强的市民还应以提前还贷为主。准备提前还款的房贷者适合选择“等额本金”的还款方式对于刚准备加入“房贷大军”的客户，还款方式的选择也很重要。目前银行主要有两种还款方式：等额本息和等额本金。如果贷款30万元，以20年还款期计算，选择前者，每月还款1986.5元，20年的利息总额是176760.55元；选择后者，则第一个月还款额2552元，以后每月递减6元多，20年累计利息总额是153999元。以上两种还款方式各有优劣，前者尽管利息总额较大，但由于前期还款较少，主要适合收入稳中有升、经济条件不允许前期投入过大的家庭。后者尽管前期还款量大，但是贷款人本金归还得快，适合准备提前还款的人群。同时，那些年纪已上了40岁的房贷客户，为了缓解以后的还款压力，也适合选择等额本金的还款方式。还贷年限已超一半、已还本金大于利息提前还款意义就不大降息后提前还贷有讲究。还房贷之前，最好算一笔账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。大多数购房者的贷款期限都为五年以上，如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法，提高每月还款额，就可以有效减少利息支出。这样做，既不需要占用大量的资金，也不会影响投资计划，节省的利息还比单纯抵充本金的方法更多。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了，而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。(记者贺一祺)还贷小贴士A、用足公积金贷款B、月供不能超过家庭月净收入的40%，经济不景气的话，最好不要超过家庭月收入的20%C、要储备至少6个月的房贷资金，以备不时之需。D、不要怕麻烦，要多选择几家银行，多问一些产品，让银行为自己做房贷还款的测算，尤其要关注公积金的贷款额度、利率的优惠程度、提前还贷的约定、气球贷、随贷随还等产品的了解等，可以节省利息，保留一些投资机会。